Năm 2024 đánh dấu sự phục hồi rõ nét của thị trường văn phòng tại Hà Nội, đặc biệt từ nửa cuối năm, khi nhiều doanh nghiệp triển khai kế hoạch mở rộng quy mô hoặc di dời trụ sở.
Bước sang Quý I/2025, nhu cầu thuê văn phòng tại quận Cầu Giấy tiếp tục duy trì xu hướng tăng trưởng nhờ vào nguồn cung mới dồi dào và mức giá thuê cạnh tranh hơn so với khu vực trung tâm.
Theo khảo sát từ Savills, quận Cầu Giấy hiện đang vươn lên trở thành một trong những khu vực được khách thuê ưu tiên hàng đầu, chỉ sau quận Ba Đình – vượt qua Hoàn Kiếm, vốn là lựa chọn truyền thống trước đây.
Cụ thể, tỷ lệ khách hàng quan tâm tới khu vực Hoàn Kiếm đã giảm mạnh từ khoảng 45% trong giai đoạn 2021 - 2022 xuống chỉ còn khoảng 25% trong năm 2024. Ngược lại, mức độ quan tâm dành cho quận Cầu Giấy lại ghi nhận xu hướng gia tăng đáng kể.
Sự chuyển dịch này phản ánh nhu cầu ngày càng rõ rệt của các doanh nghiệp trong việc tìm kiếm văn phòng chất lượng với chi phí hợp lý hơn, thay vì tiếp tục gắn bó với khu vực lõi trung tâm.
Hầu hết khách thuê hiện nay đều cân nhắc ít nhất hai khu vực để tăng cơ hội lựa chọn và đàm phán điều kiện thuê tốt hơn trong đó, tổ hợp Ba Đình – Cầu Giấy là một ví dụ tiêu biểu.
Tuy nhiên, mức độ hấp thụ văn phòng tại Cầu Giấy có sự phân hóa đáng kể theo chất lượng tòa nhà. Các tòa nhà văn phòng hạng A mới xây nhận được sự quan tâm lớn từ doanh nghiệp, trong khi các toà hạng B và C, đặc biệt là những công trình đã cũ, đang đối mặt với tình trạng dư thừa diện tích.
Theo ghi nhận, tỷ lệ diện tích trống cao nhất tại Cầu Giấy tập trung tại các tòa văn phòng trên trục Duy Tân – Phạm Văn Bạch.
.png)
Nguyên nhân chính là do nhiều toà nhà hạng B, C không còn đảm bảo chất lượng vận hành nhưng vẫn duy trì mức giá thuê và phí dịch vụ ở mức cao, khiến khách thuê chần chừ và dần chuyển sang các dự án mới, hiện đại hơn.
Tổng thể, trong Quý I/2025, nhu cầu thuê văn phòng tại Cầu Giấy được đánh giá ở mức tích cực, được thúc đẩy bởi xu hướng giãn ra khỏi khu trung tâm và sự mở rộng của các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực công nghệ, tài chính...
Tuy nhiên, xu hướng này tập trung vào các tòa nhà cao cấp hoặc được quản lý bài bản, trong khi phân khúc văn phòng chất lượng thấp tiếp tục đối mặt với thách thức về tỷ lệ lấp đầy.
Thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục khởi sắc trong năm 2025, nhờ vào sự gia tăng của nhu cầu tiêu dùng nội địa. Riêng trong Quý IV/2024, tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng tại thủ đô đã tăng 9,3% so với cùng kỳ năm trước.
.png)
Tại quận Cầu Giấy, nhu cầu thuê sàn thương mại tập trung chủ yếu tại các khu vực đông dân cư, gần các tòa nhà văn phòng và hệ thống trường học.
Với đặc điểm dân số trẻ, thu nhập tương đối cao và vị trí giao thông thuận tiện, quận này đang dần trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các thương hiệu bán lẻ trong và ngoài nước.
Tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại lớn tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở mức cao. Cuối năm 2024, tỷ lệ diện tích trống ở khu vực trung tâm chỉ khoảng 1,7%.
Trong khi đó, tại các quận ngoài trung tâm như Cầu Giấy, tỷ lệ trống trung bình khoảng 10,5% – một con số chấp nhận được, đặc biệt trong bối cảnh giá thuê tăng khoảng 10% so với cùng kỳ nhờ vào nhu cầu ổn định.
.png)
Tuy nhiên, tương tự như thị trường văn phòng, phân khúc bán lẻ cũng đang có sự phân hóa rõ rệt theo vị trí và chất lượng dự án.
Một số trung tâm thương mại thế hệ cũ tại Cầu Giấy, chẳng hạn như Discovery Complex (302 Cầu Giấy), hiện hoạt động kém hiệu quả, ghi nhận tình trạng bỏ trống nhiều gian hàng, không còn hoạt động kinh doanh sôi động như giai đoạn trước.
Thực trạng này cho thấy áp lực đổi mới mô hình vận hành và nâng cấp hạ tầng tại các trung tâm thương mại đã lỗi thời. Ngược lại, những dự án mới, được đầu tư đồng bộ, tích hợp các tiện ích hiện đại như khu ẩm thực, siêu thị, giải trí... vẫn ghi nhận nhu cầu thuê tích cực.
Tổng thể, trong Quý I/2025, thị trường mặt bằng bán lẻ tại Cầu Giấy tiếp tục giữ được đà tăng trưởng ổn định, nhờ lực cầu tiêu dùng nội địa và ưu thế vị trí của quận.
Tuy nhiên, để tối ưu hiệu quả khai thác, các chủ đầu tư cần đặc biệt chú trọng vào việc cải thiện trải nghiệm mua sắm và thu hút các thương hiệu phù hợp với xu hướng tiêu dùng mới.
Quận Cầu Giấy hiện là một trong những cụm văn phòng lớn nhất của Hà Nội, thuộc khu vực phát triển năng động phía Tây thành phố.
Tính đến cuối năm 2024, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt khoảng 2,34 triệu m² sàn, đến từ 192 dự án, trong đó khu vực phía Tây (gồm Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân...) và khu nội thành mỗi bên đóng góp khoảng 41% tổng nguồn cung.
Như vậy, riêng khu vực phía Tây đã cung cấp gần 960.000 m² sàn văn phòng, và Cầu Giấy là quận đóng vai trò trọng yếu trong tổng số này.
Về cơ cấu phân khúc, văn phòng hạng B hiện chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 49% tổng nguồn cung toàn thị trường, tiếp theo là hạng A và hạng C.
Cầu Giấy phản ánh khá rõ nét cấu trúc này, với số lượng lớn tòa nhà hạng B được phát triển từ giai đoạn trước, chủ yếu tập trung tại phường Dịch Vọng Hậu – khu vực Duy Tân – Trần Thái Tông – Thành Thái.
Đây được mệnh danh là “thung lũng Silicon” của Hà Nội với sự hiện diện của hàng chục công ty công nghệ và doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Một số tòa nhà hạng B tiêu biểu tại khu vực này bao gồm: CMC Tower (Duy Tân), TTC Tower, Việt Á Tower... với diện tích mỗi tòa dao động từ vài nghìn đến gần 20.000 m².
Bên cạnh đó, Cầu Giấy còn sở hữu các cao ốc văn phòng hạng A hiện đại như:
Các dự án này được đánh giá cao về chất lượng xây dựng, dịch vụ quản lý và vị trí, phù hợp với nhu cầu của các doanh nghiệp quy mô lớn, từ đó tạo nên mặt bằng giá thuê cạnh tranh so với khu vực lõi trung tâm.
Tốc độ tăng trưởng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội từ năm 2020 đến nay đạt trung bình ~4% mỗi năm; trong đó phân khúc hạng A tăng ~4%/năm và hạng B tăng ~5%/năm.
Riêng trong năm 2024, thị trường ghi nhận 6 dự án mới (gồm 3 hạng A, 3 hạng B), làm tổng nguồn cung tăng mạnh tới 10% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, 100% dự án mới đều tập trung ở khu vực ngoài trung tâm, theo báo cáo của Cushman & Wakefield. Tổng diện tích văn phòng hạng A tại Hà Nội vì vậy đã vượt 646.000 m², cao hơn TP.HCM khoảng 33%.
Mặc dù tỷ lệ trống tại một số khu vực có xu hướng tăng nhẹ, nhưng điều này đồng thời mở rộng sự lựa chọn cho khách thuê, đặc biệt là các doanh nghiệp đang tìm kiếm mặt bằng chất lượng cao với mức giá hợp lý hơn khu trung tâm.
.jpg)
Trong giai đoạn 2024 - 2026, Cầu Giấy tiếp tục là điểm nóng thu hút nguồn cung văn phòng mới, tiêu biểu là:
Taisei Hanoi Office Tower (cuối năm 2024): cao 25 tầng, cung cấp khoảng 23.000 m² sàn hạng A, tọa lạc tại phố Phạm Văn Bạch, phường Yên Hòa.
Oriental Tower (khu Starlake – lân cận Cầu Giấy): đang được phát triển với kỳ vọng trở thành tổ hợp văn phòng cao cấp tích hợp nhiều tiện ích.
Cùng thời điểm, dự án Heritage West Lake (Tây Hồ) cũng bổ sung thêm 23.000 m² hạng A, đưa tổng nguồn cung mới của Hà Nội cuối 2024 lên khoảng 46.000 m².
Theo dự báo, giai đoạn 2024–2027, Hà Nội có thể đón thêm khoảng 300.000 m² sàn văn phòng cho thuê, chủ yếu đến từ phân khúc hạng A và B tại khu phía Tây và các khu đô thị mở rộng. Điều này giúp quận Cầu Giấy tiếp tục hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng phát triển này.
Tổng thể, nguồn cung văn phòng tại Cầu Giấy đang ở mức dồi dào, đa dạng phân khúc và quy mô, từ các tòa hạng B lâu năm đến các cao ốc hạng A tiêu chuẩn quốc tế. Khu vực này đang dần hình thành như một “đô thị văn phòng” với các cụm nổi bật tại Duy Tân – Dương Đình Nghệ – Trung Kính.
Triển vọng trong vài năm tới là khả quan, đặc biệt trong bối cảnh khách thuê ngày càng ưu tiên chất lượng, tiện ích và khả năng kết nối giao thông, thay vì chỉ tập trung vào trung tâm truyền thống.
Tuy nhiên, cùng với cơ hội, áp lực cạnh tranh giữa các tòa nhà cũng gia tăng, buộc các chủ đầu tư phải nâng cấp chất lượng dịch vụ và tối ưu hóa vận hành để duy trì tỷ lệ lấp đầy.
Quận Cầu Giấy trung tâm phát triển kinh tế, hành chính, công nghệ phía Tây Hà Nội được xem là địa bàn trọng điểm để phát triển dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp, đặc biệt là môi giới cho thuê văn phòng và sàn thương mại.
Việc lựa chọn đúng vị trí đặt văn phòng môi giới không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh mà còn đóng vai trò quyết định trong việc xây dựng hình ảnh thương hiệu, khả năng tiếp cận khách hàng mục tiêu và phát triển mạng lưới quan hệ với chủ tòa nhà.
Dưới đây là đánh giá chi tiết từng cụm khu vực và tòa nhà tiêu biểu, có tiềm năng cao để đặt văn phòng môi giới bất động sản tại quận Cầu Giấy:
Đây là cụm văn phòng tập trung lớn nhất tại Cầu Giấy, với sự hiện diện của hàng loạt cao ốc hạng A và B như CMC Tower, FPT Building, Tòa nhà VNPT...
Khu vực này thường được ví như “thung lũng Silicon” của Hà Nội nhờ sự hiện diện dày đặc của các công ty công nghệ, startup và doanh nghiệp trong lĩnh vực số.
Đặt văn phòng môi giới tại khu vực này cho phép doanh nghiệp tiếp cận trực tiếp nhóm khách hàng mục tiêu là các doanh nghiệp đang thuê hoặc có nhu cầu chuyển đổi văn phòng.
Môi trường kinh doanh sôi động, nguồn khách dồi dào và khoảng cách ngắn đến các tòa nhà chủ chốt tạo điều kiện thuận lợi để môi giới hoạt động hiệu quả.
Một số tòa nhà nên cân nhắc bao gồm:
Ngoài ra, sự hiện diện gần các chủ đầu tư và đơn vị cho thuê lớn cũng tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng quan hệ và mở rộng mạng lưới đối tác.
Nằm ở rìa phía Nam của quận, khu Trung Hòa tiếp giáp với khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính, vốn là một trong những khu đô thị sầm uất nhất Hà Nội.
Khu vực này tập trung nhiều cao ốc văn phòng và thương mại như: Charmvit Tower (Grand Plaza), Indochina Plaza Hanoi (IPH), cùng với các tòa nhà trên trục Hoàng Đạo Thúy, Hoàng Ngân và lân cận KEANGNAM Landmark – dù thuộc địa phận Nam Từ Liêm nhưng phục vụ chung cho cả khu vực.
Vị trí địa lý thuận lợi, nằm gần các tuyến giao thông trọng điểm như đường vành đai 3 và cao tốc trên cao, cho phép kết nối nhanh chóng với cả trung tâm thành phố lẫn các khu vực phía Tây.
Trung Hòa còn đóng vai trò là “điểm trung chuyển” cho khách thuê rời khu lõi Hoàn Kiếm nhưng vẫn muốn giữ vị trí thuận tiện. Việc mở văn phòng môi giới tại đây tạo điều kiện phục vụ đa dạng nhu cầu, từ khách thuê tìm vị trí gần trung tâm đến những doanh nghiệp mở rộng sang khu vực mới.
Một số tòa nhà có thể cân nhắc gồm:
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mức độ cạnh tranh tại khu vực này khá cao với sự hiện diện của nhiều công ty môi giới, đòi hỏi đơn vị mới gia nhập phải có chiến lược khác biệt rõ ràng.
Đây là trục trung tâm hành chính và thương mại của quận Cầu Giấy, có mật độ dân cư cao và gần nhiều cơ sở giáo dục, cơ quan nhà nước.
Nổi bật trong khu vực là Discovery Complex – tòa nhà tích hợp trung tâm thương mại và văn phòng hạng A tại 302 Cầu Giấy, Hancorp Plaza tại 72 Trần Đăng Ninh, cùng với trụ sở UBND quận và các cơ quan hành chính khác.
Việc mở văn phòng môi giới tại khu vực này phù hợp với mô hình đa dịch vụ, vừa môi giới văn phòng cho thuê, vừa tiếp cận khách hàng có nhu cầu thuê mặt bằng thương mại hoặc nhà phố.
Có thể cân nhắc thuê tầng lửng hoặc tầng 1 tại các tòa nhà mặt đường để tăng khả năng nhận diện, hoặc lựa chọn văn phòng nhỏ trong Discovery Complex nếu hướng tới phân khúc cao cấp.
Mật độ người qua lại đông đúc cũng là yếu tố thuận lợi để quảng bá thương hiệu, song đồng thời yêu cầu ngân sách thuê cao hơn so với các khu vực khác.
Dù không phải là khu trung tâm văn phòng của quận, khu vực này vẫn mang lại tiềm năng nhất định, đặc biệt đối với các công ty môi giới có định hướng chuyên biệt.
Với vị trí gần nhiều cơ quan, viện nghiên cứu và khách thuê nhà nước, các tòa nhà như 789 Bộ Quốc Phòng hoặc An Phú Building có thể là lựa chọn phù hợp cho các đơn vị tập trung vào mảng pháp lý, dịch vụ kèm theo bất động sản hoặc các hợp đồng dài hạn với tổ chức nhà nước, dự án.
Trong số các khu vực kể trên, cụm Duy Tân – Dịch Vọng Hậu vẫn được đánh giá là lựa chọn tối ưu để đặt văn phòng môi giới bất động sản tại quận Cầu Giấy.
Với mật độ cao các tòa văn phòng hạng A, B, môi trường doanh nghiệp sôi động và nhu cầu thuê liên tục, khu vực này đáp ứng cả về mặt vị trí chiến lược lẫn khả năng tiếp cận khách hàng mục tiêu.
Việc đặt văn phòng tại đây không chỉ giúp doanh nghiệp nhanh chóng nắm bắt xu hướng thị trường, mà còn nâng cao uy tín và hiệu quả kinh doanh nhờ vào sự gắn kết chặt chẽ với hệ sinh thái địa phương.
Thị trường môi giới bất động sản, đặc biệt là cho thuê văn phòng và sàn thương mại tại Hà Nội nói chung và quận Cầu Giấy nói riêng, đang rất sôi động với sự tham gia của nhiều đơn vị có quy mô và định hướng khác nhau.
Nhìn chung, các đối thủ trên thị trường có thể chia thành hai nhóm chính: công ty tư vấn quốc tế và công ty môi giới trong nước/địa phương.
Các thương hiệu lớn như CBRE, Savills, JLL, Colliers, Knight Frank đều có mặt tại Hà Nội và cung cấp dịch vụ cho thuê văn phòng chuyên nghiệp.
Họ chủ yếu phục vụ khách hàng doanh nghiệp lớn, giao dịch văn phòng hạng A, diện tích từ 500 m² trở lên. Điểm mạnh của nhóm này là thương hiệu toàn cầu, hệ thống dữ liệu thị trường sâu rộng và đội ngũ tư vấn chuyên môn cao.
Chẳng hạn, CBRE là đơn vị cho thuê độc quyền dự án Taisei Tower, Savills quản lý cho thuê tòa DTI Tower, đều nằm trong địa bàn Cầu Giấy.
Tuy nhiên, hạn chế của nhóm này là chi phí dịch vụ cao, ít chú trọng đến nhóm khách hàng nhỏ và giao dịch diện tích nhỏ lẻ. Dù vậy, sự hiện diện của họ tạo ra áp lực cạnh tranh về chất lượng dịch vụ và thúc đẩy sự minh bạch trên thị trường.
Lực lượng môi giới nội địa hoạt động rộng khắp với nhiều cấp độ – từ các công ty có thương hiệu lớn đến những sàn nhỏ và môi giới cá nhân.
Một số đơn vị tiêu biểu có thể kể đến như Maison Office, Cenland, Đất Xanh Miền Bắc, Hải Phát Land, vốn ban đầu mạnh về môi giới bán hàng nhưng đã mở rộng sang mảng cho thuê thương mại.
Maison Office, có trụ sở tại Cầu Giấy, là một ví dụ điển hình khi tập trung vào tư vấn cho thuê văn phòng và nằm trong top các công ty môi giới uy tín tại Việt Nam.
Ngoài ra, hàng loạt sàn môi giới quy mô nhỏ và cá nhân cũng đang khai thác thị trường địa phương thông qua các kênh online như: Batdongsan.com.vn, Officespace.vn, Cho thuê nhà đất Cầu Giấy,…
Họ thường miễn phí dịch vụ cho khách thuê (do hoa hồng do chủ nhà chi trả), nhờ đó dễ dàng thu hút người tìm thuê.
Ưu điểm của nhóm nội địa là sự linh hoạt, am hiểu thị trường địa phương, sẵn sàng xử lý các giao dịch nhỏ, thậm chí kiêm luôn quản lý tòa nhà và trực tiếp môi giới để kiểm soát nguồn hàng. Nhiều người trong số họ có khả năng bao phủ mạng lưới địa bàn rất hiệu quả.
Sự hiện diện đồng thời của các công ty quốc tế và môi giới trong nước khiến mức độ cạnh tranh trong lĩnh vực cho thuê văn phòng tại Cầu Giấy rất cao. Các đơn vị chạy đua về nguồn cung mặt bằng trống và nguồn khách tìm thuê.
Thông tin về mặt bằng hiện được chia sẻ khá rộng rãi trên các nền tảng trực tuyến và cộng đồng môi giới, do đó lợi thế sẽ nghiêng về đơn vị có tốc độ phản hồi nhanh, chăm sóc khách tốt và sẵn sàng hỗ trợ chuyên sâu.
Một số công ty nội địa triển khai chiến lược linh hoạt để tăng khả năng cạnh tranh, ví dụ: OfficePro hợp tác sâu với chủ tòa nhà, chia sẻ hoa hồng lên đến 35% để thu hút cộng tác viên.
Nhiều đơn vị khác đầu tư mạnh vào quảng cáo Google, Facebook, tối ưu SEO, và xây dựng hệ thống quản lý thông tin mặt bằng để tiếp cận khách hàng trước đối thủ.
Trong khi đó, các công ty quốc tế giữ vững thị phần nhờ mối quan hệ lâu dài với khách hàng doanh nghiệp và khả năng tư vấn chuyên sâu, bài bản.
Tại quận Cầu Giấy, phân khúc văn phòng hạng A phần lớn nằm trong tay các công ty tư vấn quốc tế như Savills, CBRE, do đặc thù khách hàng là doanh nghiệp lớn, yêu cầu tiêu chuẩn dịch vụ cao.
Ngược lại, phân khúc hạng B và C – bao gồm các diện tích nhỏ, khách thuê SME và startup – chủ yếu do mạng lưới môi giới trong nước nắm giữ.
Khách thuê tại Cầu Giấy thường liên hệ cùng lúc nhiều bên để so sánh, vì vậy công ty môi giới muốn cạnh tranh hiệu quả cần: phản hồi nhanh, cung cấp thông tin đầy đủ, tích cực dẫn khách đi xem thực tế và hỗ trợ đàm phán điều khoản thuê tốt.
Đối với một công ty môi giới mới thành lập tại Cầu Giấy, môi trường cạnh tranh không đơn giản chỉ là vài đối thủ mà là cả một thị trường năng động, phong phú và biến động liên tục.
Do đó, doanh nghiệp cần xác định chiến lược rõ ràng – có thể là chuyên sâu vào phân khúc ngách (ví dụ: văn phòng cho startup, không gian nhỏ dưới 100 m²), hoặc tạo sự khác biệt qua dịch vụ hậu mãi (setup văn phòng, hỗ trợ pháp lý thuê), hoặc phát triển kênh thông tin độc quyền.
Đồng thời, việc thiết lập mối quan hệ tốt với các chủ tòa nhà địa phương để có nguồn hàng riêng sẽ là yếu tố quyết định sự thành công trong dài hạn.
Nhờ nhu cầu thuê văn phòng được cải thiện và nguồn cung mới gia nhập thị trường, giá thuê văn phòng tại Hà Nội duy trì xu hướng ổn định trong các quý gần đây.
Tính đến cuối năm 2024, giá chào thuê trung bình của phân khúc văn phòng hạng A đạt khoảng 29,2 USD/m²/tháng (tương đương 680.000 VNĐ/m²/tháng), gần như không thay đổi so với quý trước và chỉ giảm nhẹ khoảng 0,4% so với cùng kỳ năm trước.
Với phân khúc hạng B, mức giá trung bình đạt khoảng 14,6 USD/m²/tháng, tăng nhẹ 0,3% theo quý (QoQ) nhờ một số tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy tốt nâng giá. Tuy nhiên, mức này vẫn thấp hơn khoảng 0,7% so với cùng kỳ năm trước (YoY).
Các mức giá trên đã bao gồm phí dịch vụ và thường áp dụng cho diện tích thuê tiêu chuẩn từ 100 m² trở lên.
So với các khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm – nơi giá thuê hạng A có thể lên tới 40–50 USD/m² – mặt bằng giá tại Cầu Giấy được đánh giá là cạnh tranh, phù hợp với doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc các công ty công nghệ có nhu cầu thuê dài hạn.
Trong quý I/2025, xu hướng giá dự kiến tiếp tục ổn định, có thể ghi nhận mức tăng nhẹ ở phân khúc hạng B do một số tòa nhà cũ thu hẹp diện tích trống.
Tóm tắt tình hình giá thuê và tỷ lệ trống tại Hà Nội (cuối 2024):
|
PHÂN KHÚC VĂN PHÒNG |
GIÁ THUÊ TRUNG BÌNH <BR>
(USD/m²/tháng)
|
TỶ LỆ TRỐNG TRUNG BÌNH |
|
Hạng A (Hà Nội) |
≈ 29,2 USD |
~25% trống
(≈75% lấp đầy)
|
|
Hạng B (Hà Nội) |
≈ 14,6 USD |
~16-17% trống
(≈83% lấp đầy)
|
(Ghi chú: Số liệu đã bao gồm phí dịch vụ; thống kê theo trung bình Quý III–IV/2024. Nguồn: Savills, CBRE, Knight Frank)
Tại quận Cầu Giấy, tỷ lệ lấp đầy đạt mức trung bình khá. Khu vực phía Tây Hà Nội, bao gồm Cầu Giấy, tập trung nhiều dự án mới, dẫn đến tỷ lệ trống văn phòng hạng A tại đây thường cao hơn mức trung bình.
Cụ thể, đến quý III/2024, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại khu vực này ước tính vào khoảng 25,4%, với tỷ lệ lấp đầy dao động từ 70-75%.
Ngược lại, phân khúc văn phòng hạng B ghi nhận hiệu quả tốt hơn, nhiều tòa nhà đạt tỷ lệ lấp đầy từ 85-90%, nhờ mức giá hợp lý và vị trí thuận tiện cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Tính chung toàn thị trường Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy văn phòng vào cuối năm 2024 đạt khoảng 82%, cải thiện nhẹ so với đầu năm. Dự báo trong quý I/2025, với nhu cầu thuê tiếp tục phục hồi, tỷ lệ lấp đầy có thể tăng tại một số tòa nhà có lợi thế về vị trí và vận hành chuyên nghiệp.
Tuy nhiên, phân khúc hạng A mới vẫn đối mặt với áp lực từ lượng cung lớn, đặc biệt nếu tốc độ hấp thụ tiếp tục chậm. Knight Frank dự báo tỷ lệ trống văn phòng hạng A tại Hà Nội có thể tiến gần ngưỡng 30% trong ngắn hạn.
Thị trường văn phòng hiện tại vì vậy được đánh giá là nghiêng về phía khách thuê, khi người thuê có nhiều lựa chọn và nắm thế chủ động trong quá trình thương lượng.
Trong bối cảnh thị trường cạnh tranh gay gắt, khi khách thuê có nhiều lựa chọn hơn, các chủ đầu tư văn phòng đã chủ động triển khai các chính sách ưu đãi nhằm nâng cao tỷ lệ lấp đầy.
Đặc biệt, tại các tòa nhà mới hoặc phân khúc hạng A cao cấp, chất lượng tòa nhà được chú trọng nâng cấp, bao gồm việc bổ sung các tiện ích như không gian ăn uống, phòng gym, khu vực xanh.
Đồng thời, các chủ đầu tư cũng hỗ trợ doanh nghiệp đạt chứng nhận công trình xanh như LEED hoặc EDGE, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.
Một trong những yếu tố hấp dẫn nhất đối với khách thuê hiện nay là các ưu đãi tài chính trực tiếp. Nhiều tòa nhà cũ hoặc có tỷ lệ trống lớn đã chủ động điều chỉnh giá thuê hoặc tung ra các gói khuyến mãi hấp dẫn.
Các hình thức phổ biến bao gồm miễn phí tiền thuê từ 1 đến 6-8 tháng, giảm hoặc miễn phí phí gửi xe trong thời gian đầu, cho thuê diện tích linh hoạt với hợp đồng ngắn hạn hoặc hỗ trợ thời gian thi công nội thất (fit-out) kéo dài từ 2 đến 4 tháng mà không tính tiền thuê.
Một số tòa nhà áp dụng các hình thức ưu đãi sáng tạo như cho thuê theo chỗ ngồi, hợp tác với đơn vị vận hành coworking, hoặc hỗ trợ trực tiếp chi phí hoàn thiện văn phòng.
Ví dụ, một số tòa nhà tài trợ ngân sách tương đương 1-2 tháng tiền thuê để giúp khách hoàn thiện không gian làm việc, sau đó cộng dần vào giá thuê của hợp đồng dài hạn.
Ngoài ra, nhiều chủ nhà cam kết giữ nguyên giá thuê trong 2-3 năm đầu hoặc áp dụng mức giá ưu đãi cố định nếu khách hàng ký hợp đồng thuê dài hạn từ 5-7 năm.
Mục tiêu của các chính sách này là thu hút khách hàng lớn, ổn định công suất thuê và giảm thiểu sự biến động trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều yếu tố bất định.
Theo các chuyên gia từ Knight Frank, xu hướng áp dụng chính sách ưu đãi mạnh mẽ và linh hoạt này dự báo sẽ tiếp tục kéo dài đến ít nhất hết năm 2025.
ếu không có chiến lược giá cạnh tranh và các ưu đãi hấp dẫn, nhiều tòa nhà, đặc biệt là trong phân khúc hạng A mới, sẽ đối mặt với nguy cơ để trống diện tích trong thời gian dài.
Tại quận Cầu Giấy và thị trường văn phòng Hà Nội nói chung, giá thuê hiện đang ổn định và cạnh tranh. Mặc dù tỷ lệ lấp đầy có sự sụt giảm nhẹ do nguồn cung tăng mạnh, nhưng mức độ lấp đầy vẫn ở ngưỡng an toàn, dao động từ 75% đến 85% tùy theo phân khúc.
Đây là giai đoạn có lợi cho khách thuê, khi họ không chỉ có cơ hội đàm phán giảm giá mà còn được hưởng nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư, bao gồm miễn phí tiền thuê, hỗ trợ thi công nội thất, linh hoạt về diện tích thuê và điều khoản hợp đồng.
Với các chủ đầu tư, năm 2025 đòi hỏi sự chủ động và linh hoạt hơn trong chiến lược cho thuê. Tối ưu giá, cải thiện chất lượng dịch vụ, tăng cường tiện ích và áp dụng các chính sách ưu đãi phù hợp sẽ là yếu tố then chốt để tăng tỷ lệ lấp đầy, giữ chân khách hàng và đảm bảo hiệu quả vận hành.
