Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đặc biệt là Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, về nguyên tắc, tài sản đang thế chấp vẫn có thể được cho thuê nếu đáp ứng đủ các điều kiện nhất định.
Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp: "Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết."
Điều này có nghĩa là, chủ sở hữu (bên thế chấp) hoàn toàn có quyền cho thuê tài sản đang thế chấp mà không cần sự đồng ý của ngân hàng, miễn là phải thông báo cho ngân hàng (bên nhận thế chấp) biết về giao dịch cho thuê này.
Việc thông báo này nhằm đảm bảo ngân hàng nắm được thông tin và có thể thực hiện quyền của mình trong trường hợp cần xử lý tài sản thế chấp (ví dụ: thu hồi nợ, phát mại tài sản).
Dù không yêu cầu sự đồng ý, việc thông báo là bắt buộc. Chủ nhà nên thông báo bằng văn bản cho ngân hàng về việc mình sẽ cho thuê căn nhà đang thế chấp, kèm theo thông tin về hợp đồng thuê (thời hạn, giá thuê...).
Một số ngân hàng có thể có quy định nội bộ chặt chẽ hơn về vấn đề này trong hợp đồng tín dụng. Do đó, chủ nhà nên kiểm tra kỹ hợp đồng tín dụng đã ký với ngân hàng để đảm bảo không vi phạm bất kỳ điều khoản nào, tránh phát sinh tranh chấp sau này.
Trong quá trình thuê nhà, mặt bằng hoặc văn phòng, không ít khách thuê chỉ quan tâm đến vị trí, giá cả hoặc tiện ích sử dụng mà bỏ qua yếu tố pháp lý quan trọng: tình trạng thế chấp của tài sản.
Nếu tài sản đang bị thế chấp tại ngân hàng mà người thuê không được thông báo hoặc không có văn bản đồng ý từ bên nhận thế chấp, người thuê có thể gặp phải nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng, bao gồm:
Khi tài sản đang bị thế chấp, chủ sở hữu (bên cho thuê) không thể tự ý định đoạt, sử dụng tài sản cho mục đích khác, nếu không được ngân hàng (bên nhận thế chấp) đồng ý.
Việc cho thuê mà không được sự chấp thuận của ngân hàng có thể vi phạm các điều khoản trong hợp đồng thế chấp, dẫn đến việc ngân hàng yêu cầu tuyên bố hợp đồng thuê vô hiệu.
Trong trường hợp đó, hợp đồng thuê sẽ không có giá trị pháp lý toàn bộ hoặc một phần, dẫn đến người thuê không thể tiếp tục sử dụng tài sản, dù đã thanh toán tiền thuê, đặt cọc hoặc đầu tư chi phí cải tạo.
Nếu bên thế chấp (bên cho thuê) không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ (bằng cách bán đấu giá, chuyển nhượng hoặc thu giữ).
Khi đó, quyền sử dụng của bên thuê sẽ không được ưu tiên bảo vệ, đặc biệt nếu hợp đồng thuê không được đăng ký công chứng hoặc không được ngân hàng chấp thuận.
Việc bị buộc di dời, ngừng hoạt động kinh doanh hoặc hủy bỏ kế hoạch đầu tư do mất quyền sử dụng tài sản thuê giữa chừng là một rủi ro lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của cá nhân hoặc doanh nghiệp thuê mặt bằng.
Người thuê trong nhiều trường hợp đã đầu tư chi phí lớn để cải tạo, sửa chữa mặt bằng, ký hợp đồng dài hạn, thanh toán trước tiền thuê hoặc đặt cọc một khoản đáng kể. Nếu hợp đồng bị chấm dứt vì tài sản bị ngân hàng xử lý, thì:
Các chi phí đầu tư cải tạo có thể không được hoàn trả;
Khoản tiền cọc hoặc tiền thuê trả trước có thể bị mất nếu bên cho thuê không còn khả năng tài chính;
Việc khởi kiện để đòi lại tiền hoặc yêu cầu bồi thường sẽ kéo dài và phức tạp, đôi khi không mang lại kết quả như mong muốn.
Đối với doanh nghiệp, việc bị mất trụ sở, mặt bằng kinh doanh hoặc văn phòng đại diện một cách bất ngờ không chỉ gây thiệt hại tài chính mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín, đối tác, khách hàng và nhân sự.
Việc tìm kiếm địa điểm mới, chuyển đổi mô hình hoạt động hoặc bồi thường hợp đồng thứ cấp (nếu có) đều là gánh nặng phát sinh ngoài dự tính.
Trong thực tế, việc thuê tài sản đang thế chấp không bị cấm, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người thuê không nắm rõ tình trạng pháp lý của tài sản. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, người thuê cần đặc biệt lưu ý những vấn đề sau:
Trước khi tiến hành ký hợp đồng, người thuê cần yêu cầu bên cho thuê cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng (thường gọi là sổ đỏ, sổ hồng) để xác minh quyền sở hữu của người cho thuê.
Bên cạnh đó, cần kiểm tra xem tài sản có đang bị thế chấp hay không. Nếu tài sản đang thế chấp, người thuê cần yêu cầu văn bản xác nhận hoặc phê duyệt của ngân hàng, tổ chức tín dụng về việc đồng ý cho bên thế chấp sử dụng tài sản để cho thuê.
Việc cho thuê tài sản đang bị thế chấp mà không được sự đồng ý của ngân hàng là một rủi ro nghiêm trọng, có thể khiến hợp đồng thuê bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần.
Người thuê nên đọc kỹ toàn bộ các điều khoản trong hợp đồng thuê, đảm bảo nội dung đã phản ánh đầy đủ những vấn đề hai bên đã thống nhất.
Hợp đồng cần làm rõ tình trạng pháp lý của tài sản thuê, bao gồm việc tài sản đang thế chấp và đã có sự chấp thuận của bên nhận thế chấp. Đồng thời, cần quy định rõ trách nhiệm của bên cho thuê trong trường hợp tài sản bị ngân hàng xử lý.
Người thuê cần yêu cầu đưa vào hợp đồng các điều khoản về cam kết hoàn trả tiền đặt cọc, chi phí đầu tư, cải tạo mặt bằng nếu hợp đồng bị chấm dứt do nguyên nhân từ bên cho thuê hoặc do tài sản bị thu hồi.
Việc hợp đồng có điều khoản bảo đảm quyền sử dụng ổn định và quyền được bồi thường khi xảy ra sự cố sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng nếu có tranh chấp sau này.
Với các hợp đồng thuê có thời hạn từ 6 tháng trở lên, người thuê nên cân nhắc thực hiện công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng. Việc công chứng không chỉ tăng tính pháp lý và giá trị chứng cứ cho hợp đồng mà còn giúp minh bạch các quyền, nghĩa vụ của mỗi bên.
Đây là yếu tố quan trọng trong quá trình khởi kiện hoặc yêu cầu bồi thường nếu có tranh chấp phát sinh trong tương lai. Công chứng cũng là bước cần thiết nếu người thuê có nhu cầu đăng ký hợp đồng thuê với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Để đảm bảo mọi giao dịch thuê nhà đất, dù là nhà đang thế chấp hay không, đều diễn ra an toàn, minh bạch và hợp pháp, hãy tìm đến sự tư vấn chuyên nghiệp. ITALAND tự hào là đơn vị uy tín trong lĩnh vực cho thuê mặt bằng, văn phòng, nhà ở tại Hà Nội.
Chúng tôi không chỉ giúp bạn tìm được không gian ưng ý mà còn hỗ trợ tư vấn pháp lý chuyên sâu, giúp bạn nắm rõ các quyền và nghĩa vụ, đồng thời phòng tránh mọi rủi ro tiềm ẩn. Liên hệ ITALAND ngay hôm nay để nhận được sự hỗ trợ đáng tin cậy!
