Khi tìm kiếm văn phòng cho thuê, doanh nghiệp thường nhận được báo giá từ nhiều tòa nhà với mức giá và diện tích khác nhau. Tuy nhiên, không phải lúc nào những con số được cung cấp cũng phản ánh cùng một phạm vi diện tích. Có tòa nhà báo giá theo diện tích Net, trong khi một số đơn vị sử dụng diện tích Gross hoặc diện tích tính thuê có bao gồm phần diện tích chung được phân bổ.
Sự khác biệt này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách thuê, khả năng bố trí nhân sự và hiệu quả khai thác mặt bằng. Nếu chỉ so sánh đơn giá trên mỗi mét vuông mà không xác định phương pháp đo, doanh nghiệp có thể đưa ra quyết định chưa chính xác.
Vậy diện tích Net và Gross trong thuê văn phòng khác nhau như thế nào? Diện tích nào được sử dụng làm căn cứ tính tiền thuê? Doanh nghiệp cần kiểm tra những thông tin gì trước khi ký hợp đồng?
Trong lĩnh vực bất động sản thương mại, diện tích Net và Gross được sử dụng để mô tả phạm vi diện tích của mặt bằng theo những cách đo khác nhau. Tuy nhiên, cách xác định cụ thể có thể thay đổi tùy theo tiêu chuẩn đo lường và quy ước của từng tòa nhà.
Diện tích Net (Net Area) thường được hiểu là phần diện tích sử dụng riêng bên trong mặt bằng mà doanh nghiệp thuê để phục vụ hoạt động của mình.
Đây là không gian doanh nghiệp có thể trực tiếp bố trí bàn làm việc, phòng họp, phòng chức năng, khu vực tiếp khách và các tiện ích nội bộ.
Trong thực tiễn thị trường văn phòng Việt Nam, khái niệm Net Leasable Area (NLA) thường được sử dụng để chỉ diện tích cho thuê thuần.
Theo tài liệu Vietnam Investment Guide của Knight Frank năm 2025, NLA trong thực tiễn văn phòng được xác định dựa trên diện tích thuần, loại trừ các hạng mục như cột, khoảng thông tầng (nếu có), hành lang chung, pantry chung, nhà vệ sinh, sảnh thang máy và phòng AHU.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng phạm vi loại trừ không phải lúc nào cũng giống nhau giữa các phương pháp đo. Doanh nghiệp cần yêu cầu đơn vị cho thuê cung cấp định nghĩa cụ thể về diện tích Net đang áp dụng.
Diện tích Gross là cách gọi diện tích tổng thể theo một phương pháp đo nhất định.
Trong lĩnh vực văn phòng, cần phân biệt Gross Floor Area (GFA) với diện tích cho thuê có tính thêm phần diện tích chung được phân bổ.
GFA thường phản ánh diện tích sàn tổng thể của công trình trong phạm vi đo xác định, bao gồm các thành phần như kết cấu, tường và những khu vực thuộc phạm vi tính toán của tiêu chuẩn áp dụng.
Trong khi đó, diện tích tính thuê theo cơ chế phân bổ có thể bao gồm:
Diện tích sử dụng riêng của doanh nghiệp.
Phần diện tích chung được phân bổ theo nguyên tắc đã thống nhất.
Các hạng mục khác nếu thuộc phạm vi đo và tính diện tích theo thỏa thuận.
Hai cách xác định này không thể mặc nhiên xem là một.
Do đó, khi nhận báo giá ghi diện tích Gross, doanh nghiệp nên yêu cầu làm rõ đây là GFA, diện tích cho thuê Gross hay diện tích tính tiền thuê theo quy ước riêng của tòa nhà.
Phân biệt Net và Gross
Để hiểu đúng sự khác biệt giữa hai khái niệm, doanh nghiệp cần phân biệt ba nhóm diện tích cơ bản.
Đây là phần không gian được bàn giao cho doanh nghiệp quản lý và khai thác trong phạm vi thuê.
Ví dụ:
Khu vực bố trí bàn làm việc.
Phòng họp và phòng giám đốc.
Khu vực tiếp khách.
Pantry nội bộ.
Các phòng chức năng phục vụ hoạt động doanh nghiệp.
Diện tích này thường là cơ sở để đánh giá khả năng bố trí nhân sự và thiết kế văn phòng.
Là những khu vực phục vụ nhiều khách thuê hoặc người sử dụng trong tòa nhà, chẳng hạn:
Hành lang chung.
Sảnh lễ tân.
Sảnh thang máy.
Nhà vệ sinh chung.
Thang bộ và các khu vực tiện ích dùng chung.
Đây là những không gian doanh nghiệp có thể sử dụng nhưng không thuộc quyền khai thác riêng của một khách thuê cụ thể.
Một số phương pháp tính diện tích cho thuê cho phép phân bổ một phần diện tích chung cho các khách thuê.
Phần diện tích này được xác định theo nguyên tắc phân bổ của tòa nhà, có thể liên quan đến diện tích sử dụng riêng của từng khách thuê và phạm vi tiện ích chung được tính toán.
Cần lưu ý, diện tích chung được phân bổ không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp được bàn giao hoặc có quyền sử dụng độc quyền phần không gian đó.
| Tiêu chí | Diện tích Net | Diện tích Gross |
|---|---|---|
| Bản chất | Diện tích thuần theo phương pháp đo | Diện tích tổng thể theo phương pháp đo |
| Phạm vi | Tập trung vào diện tích sử dụng riêng hoặc diện tích thuần được xác định | Có thể bao gồm các thành phần kết cấu, khu vực chung tùy phương pháp |
| Diện tích chung | Thường không bao gồm phần chung của tòa nhà trong NLA | Có thể bao gồm hoặc phân bổ tùy cách xác định |
| Mục đích | Đánh giá diện tích sử dụng, diện tích cho thuê thuần | Đánh giá quy mô tổng thể hoặc làm cơ sở tính diện tích theo quy ước |
| Tính tiền thuê | Thường được sử dụng làm căn cứ báo giá | Có thể được sử dụng nếu hai bên thống nhất |
Lưu ý: Bảng trên mô tả sự khác biệt về bản chất ở cấp độ khái niệm. Không nên sử dụng bảng này để tự suy ra diện tích tính thuê của một tòa nhà cụ thể nếu chưa có tài liệu xác nhận phương pháp đo.
Đây là vấn đề doanh nghiệp cần quan tâm nhất.
Theo tài liệu Vietnam Investment Guide của Knight Frank, giá thuê văn phòng tại Việt Nam thông thường được chào theo NLA, mặc dù GFA đôi khi cũng được sử dụng.
Như vậy, không thể khẳng định mọi tòa nhà đều tính tiền thuê theo diện tích Net hoặc Gross.
Doanh nghiệp cần xác định rõ ba thông tin:
Diện tích thực tế được bàn giao.
Diện tích được sử dụng làm căn cứ tính tiền thuê.
Đơn giá thuê tương ứng với loại diện tích đó.
Ngoài ra, cần phân biệt tiền thuê cơ bản với phí dịch vụ và thuế VAT để xác định chính xác tổng ngân sách phải thanh toán.
Để hình dung rõ hơn, giả sử doanh nghiệp đang xem xét thuê một mặt bằng văn phòng với các thông tin giả định sau:
Diện tích sử dụng riêng: 200 m².
Phần diện tích chung được phân bổ: 20 m².
Diện tích tính tiền thuê theo thỏa thuận: 220 m².
Đơn giá thuê giả định: 20 USD/m²/tháng.
Khi đó:
Diện tích tính tiền thuê = Diện tích sử dụng riêng + Phần diện tích chung được phân bổ
= 200 + 20 = 220 m².
Tiền thuê cơ bản mỗi tháng:
220 × 20 = 4.400 USD/tháng.
Trong ví dụ này:
Doanh nghiệp có 200 m² diện tích sử dụng riêng.
20 m² là phần diện tích chung được phân bổ theo thỏa thuận.
220 m² là diện tích được sử dụng để tính tiền thuê.
Như vậy, diện tích doanh nghiệp trực tiếp bố trí nội thất và vận hành không nhất thiết bằng diện tích được sử dụng để tính tiền thuê.
Lưu ý: Đây chỉ là ví dụ minh họa về cơ chế phân bổ diện tích, không phải số liệu của bất kỳ dự án thực tế nào. Việc cộng phần diện tích chung chỉ được thực hiện khi phương pháp đo và cơ chế phân bổ đã được xác định rõ trong báo giá, hợp đồng hoặc phụ lục.
Ví dụ cơ bản về Net và Gross
Việc hiểu đúng diện tích không chỉ giúp doanh nghiệp đọc báo giá chính xác mà còn ảnh hưởng đến nhiều quyết định trong quá trình thuê văn phòng.
Diện tích tính tiền thuê là một trong những yếu tố quyết định tổng chi phí hàng tháng.
Nếu hai tòa nhà có cùng đơn giá nhưng sử dụng phương pháp xác định diện tích khác nhau, tổng tiền thuê có thể khác biệt.
Doanh nghiệp nên so sánh tổng chi phí trên cùng một cơ sở, thay vì chỉ nhìn vào đơn giá/m².
Diện tích sử dụng riêng quyết định khả năng bố trí bàn làm việc, phòng họp, khu vực tiếp khách và các không gian chức năng.
Một mặt bằng có diện tích tính thuê lớn chưa chắc cung cấp không gian sử dụng riêng tương ứng.
Vì vậy, doanh nghiệp cần đánh giá sơ đồ bố trí thực tế thay vì chỉ dựa vào con số diện tích trên báo giá.
Khi so sánh nhiều lựa chọn, doanh nghiệp cần đưa diện tích Net, diện tích chung phân bổ, diện tích tính thuê và đơn giá vào cùng một bảng đánh giá.
Điều này giúp tránh tình trạng lựa chọn một tòa nhà vì đơn giá thấp nhưng bỏ qua sự khác biệt về diện tích tính tiền.
Nếu báo giá và hợp đồng không thống nhất về phương pháp đo, phạm vi diện tích hoặc diện tích tính tiền, hai bên có thể phát sinh bất đồng trong quá trình thực hiện.
Việc xác nhận diện tích ngay từ đầu giúp doanh nghiệp hạn chế rủi ro và có căn cứ rõ ràng khi đối chiếu chi phí.
Trước khi quyết định thuê, doanh nghiệp nên thực hiện các bước kiểm tra sau:
Không nên chỉ dựa vào cách gọi trên bảng báo giá.
Hãy yêu cầu đơn vị cho thuê giải thích rõ:
Diện tích được công bố là NLA, GFA hay một loại diện tích khác?
Phạm vi đo bao gồm những hạng mục nào?
Có tính phần diện tích chung được phân bổ hay không?
Mỗi tòa nhà có thể sử dụng phương pháp đo khác nhau.
Doanh nghiệp cần yêu cầu cung cấp thông tin về:
Đường giới hạn đo diện tích.
Cách xử lý cột, tường và hộp kỹ thuật.
Cách xác định khu vực sử dụng chung.
Tiêu chuẩn hoặc quy ước đo đang áp dụng.
Nếu tòa nhà sử dụng một tiêu chuẩn đo quốc tế như BOMA, cần xác định rõ phiên bản và phương pháp được áp dụng.
Doanh nghiệp cần biết phần diện tích nào thuộc phạm vi bàn giao riêng, phần nào là tiện ích chung và phần nào được phân bổ vào diện tích tính thuê.
Không nên mặc định toàn bộ diện tích ghi trên báo giá đều là không gian doanh nghiệp có thể sử dụng độc quyền.
Sơ đồ mặt bằng là tài liệu quan trọng giúp doanh nghiệp kiểm tra phạm vi thuê.
Cần đối chiếu:
Diện tích ghi trên bản vẽ.
Ranh giới mặt bằng thuê.
Vị trí cột và hộp kỹ thuật.
Khu vực tiếp giáp hành lang, sảnh và tiện ích chung.
Nếu có sự khác biệt giữa bản vẽ và thông tin báo giá, cần yêu cầu giải thích trước khi ký kết.
Hợp đồng thuê cần ghi rõ diện tích được sử dụng làm căn cứ tính tiền thuê.
Các nội dung nên thể hiện cụ thể gồm:
Diện tích thuê và đơn vị tính.
Phương pháp đo diện tích.
Phạm vi diện tích được tính tiền.
Đơn giá thuê trên mỗi mét vuông.
Cách xác nhận diện tích khi bàn giao.
Nguyên tắc xử lý khi có sai lệch.
Nếu kết quả đo thực tế không khớp với diện tích trong hợp đồng, doanh nghiệp cần yêu cầu hai bên đối chiếu lại bản vẽ và phương pháp đo.
Các phương án xử lý có thể được thỏa thuận gồm:
Đo đạc và xác nhận lại diện tích.
Điều chỉnh diện tích tính tiền thuê.
Điều chỉnh giá thuê tương ứng.
Thỏa thuận phương án khác phù hợp với quyền lợi của hai bên.
Nên quy định trước ngưỡng sai lệch, đơn vị chịu chi phí đo đạc và cách xử lý trong hợp đồng hoặc phụ lục.
Trước khi ký kết, doanh nghiệp nên đề nghị đơn vị cho thuê cung cấp:
Sơ đồ mặt bằng có thể hiện ranh giới khu vực thuê.
Bảng xác nhận diện tích.
Thuyết minh phương pháp đo.
Bảng phân bổ diện tích chung nếu có.
Báo giá chi tiết.
Hợp đồng và phụ lục diện tích.
Các tài liệu này giúp doanh nghiệp có cơ sở kiểm tra và đối chiếu trong suốt thời gian thuê.
Trước khi chốt mặt bằng, bộ phận phụ trách thuê văn phòng nên xác nhận đầy đủ các nội dung sau:
| STT | Câu hỏi cần xác nhận |
|---|---|
| 1 | Diện tích báo giá là Net hay Gross? |
| 2 | Phương pháp đo diện tích được áp dụng là gì? |
| 3 | Diện tích chung được phân bổ như thế nào? |
| 4 | Diện tích nào được sử dụng để tính tiền thuê? |
| 5 | Có sơ đồ mặt bằng hoặc tài liệu xác nhận diện tích không? |
| 6 | Diện tích trong hợp đồng có khớp với báo giá không? |
| 7 | Cách xử lý khi có sai lệch diện tích là gì? |
Doanh nghiệp nên lưu lại câu trả lời bằng văn bản hoặc đưa trực tiếp vào hợp đồng, phụ lục để hạn chế những cách hiểu khác nhau trong quá trình thực hiện.
.png)
7 điều cần kiểm tra trước khi chốt diện tích thuê
Diện tích Net và Gross trong thuê văn phòng không chỉ là những thuật ngữ kỹ thuật mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và hiệu quả khai thác mặt bằng của doanh nghiệp.
Trước khi quyết định thuê, doanh nghiệp cần phân biệt rõ diện tích sử dụng riêng, diện tích sử dụng chung, phần diện tích chung được phân bổ và diện tích thực tế được sử dụng làm căn cứ tính tiền thuê.
Đặc biệt, không nên mặc định mọi tòa nhà đều áp dụng cùng một phương pháp đo hoặc một tỷ lệ quy đổi Net/Gross cố định. Việc kiểm tra sơ đồ mặt bằng, phương pháp đo và điều khoản hợp đồng sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc kiểm soát ngân sách và hạn chế rủi ro phát sinh.
Doanh nghiệp đang tìm kiếm văn phòng phù hợp tại Hà Nội?
ITALAND đồng hành cùng doanh nghiệp trong quá trình tìm kiếm và lựa chọn mặt bằng văn phòng, từ tư vấn diện tích, cập nhật giá thuê đến khảo sát thực tế và so sánh các phương án theo nhu cầu sử dụng.
CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN ITA VIỆT NAM
