Dựa trên diễn biến kinh tế vĩ mô, tốc độ giải ngân FDI, xu hướng dịch chuyển doanh nghiệp quốc tế và các báo cáo mới nhất từ JLL, CBRE, Cushman & Wakefield cùng thực tế giao dịch trên thị trường, tôi cho rằng Quý III/2026 sẽ là quý mà doanh nghiệp có nhiều quyền lựa chọn nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. (JLL)
Trong nửa đầu năm 2026, Hà Nội đã đón thêm gần 100.000 m² văn phòng mới, nổi bật là các dự án hạng A tại khu vực Tây Hồ Tây và phía Tây thành phố. Điều này khiến tỷ lệ trống của phân khúc hạng A tăng đáng kể khi nhiều tòa nhà mới đồng loạt đi vào vận hành. (Tuoi tre news)
Tuy nhiên, đây không phải dấu hiệu thị trường suy yếu.
Thực tế, phần lớn diện tích trống nằm ở các dự án mới vừa bàn giao. Đây là hiện tượng thường thấy khi nguồn cung mới cần thời gian để hấp thụ. Ngược lại, nhiều tòa nhà hạng A đã vận hành ổn định vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhờ tệp khách thuê trung thành và chất lượng quản lý tốt. (Cushman & Wakefield)
Dự báo Quý III:
Nguồn cung tiếp tục dồi dào.
Tỷ lệ hấp thụ sẽ cải thiện dần.
Không xảy ra tình trạng dư cung nghiêm trọng như nhiều người lo ngại.
Đây là điểm mà nhiều doanh nghiệp đang hiểu chưa đúng.
Rất nhiều người cho rằng nguồn cung tăng sẽ kéo giá thuê giảm mạnh.
Thực tế khả năng này khá thấp.
Thay vì giảm giá niêm yết, chủ đầu tư sẽ lựa chọn:
miễn phí thời gian thi công nội thất dài hơn;
hỗ trợ fit-out;
tăng thời gian miễn tiền thuê;
linh hoạt điều khoản hợp đồng;
hỗ trợ chỗ đỗ xe và dịch vụ vận hành.
Việc giữ nguyên mặt bằng giá giúp bảo toàn giá trị tài sản, trong khi các ưu đãi lại tạo sức cạnh tranh tốt hơn. Đây cũng là xu hướng đang xuất hiện tại nhiều tòa nhà hạng A mới trên thị trường. (Tuoi tre news)
Dự báo Quý III:
Giá thuê sẽ dao động trong biên độ hẹp (±2%), nhưng tổng chi phí thuê thực tế của doanh nghiệp có thể giảm nhờ các gói ưu đãi hấp dẫn.
Nếu giai đoạn 2018–2023, khu vực Cầu Giấy giữ vai trò trung tâm văn phòng mới của Hà Nội thì từ năm 2026, Tây Hồ Tây đang nổi lên như cực tăng trưởng tiếp theo.
Có ba yếu tố thúc đẩy xu hướng này:
quỹ đất lớn;
sự xuất hiện của nhiều dự án văn phòng hạng A mới;
hạ tầng giao thông và quy hoạch đồng bộ.
Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp nước ngoài đang ưu tiên khu vực này nhờ không gian hiện đại, mật độ thấp và khả năng mở rộng trong dài hạn. Theo các đơn vị nghiên cứu, phần lớn nguồn cung văn phòng hạng A tương lai của Hà Nội sẽ tập trung tại khu vực phía Tây và Tây Hồ Tây. (Tuoi tre news)
Tôi cho rằng trong Quý III, số lượng giao dịch tại khu vực này sẽ tiếp tục tăng nhanh, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp công nghệ, tài chính và dịch vụ chuyên nghiệp.
Cách đây vài năm, LEED hay WELL chỉ là lợi thế cạnh tranh.
Đến Quý III/2026, đây gần như đã trở thành tiêu chí sàng lọc.
Các tập đoàn đa quốc gia hiện không chỉ đánh giá:
vị trí;
giá thuê;
diện tích.
Họ còn đánh giá:
khả năng tiết kiệm năng lượng;
chất lượng không khí;
sức khỏe nhân viên;
hệ thống quản lý thông minh;
tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Đó là lý do phần lớn nguồn cung mới đều hướng đến các chứng chỉ xanh quốc tế. (Cushman & Wakefield)
Những tòa nhà không nâng cấp công nghệ hoặc tiêu chuẩn vận hành sẽ chịu áp lực cạnh tranh ngày càng lớn.
Nếu giai đoạn trước, doanh nghiệp bất động sản và thương mại chiếm tỷ trọng lớn thì hiện nay, động lực chính của thị trường đến từ:
Công nghệ
AI
Trung tâm phát triển phần mềm
Tài chính
Ngân hàng
Logistics
Sản xuất công nghệ cao
Đây cũng là các ngành đang hưởng lợi từ dòng vốn FDI và chiến lược mở rộng hoạt động tại Việt Nam. Các báo cáo quý I/2026 đều ghi nhận công nghệ và tài chính là nhóm khách thuê dẫn đầu nhu cầu văn phòng chất lượng cao. (Cushman & Wakefield)
Điều này sẽ tiếp tục duy trì trong Quý III.
Sau nhiều năm áp dụng mô hình Hybrid Working, các doanh nghiệp đã thay đổi tư duy thuê văn phòng.
Thay vì thuê 2.000 m², họ có xu hướng thuê khoảng 1.500 m² nhưng lựa chọn tòa nhà tốt hơn.
Không gian làm việc giờ đây được xem là công cụ:
giữ chân nhân tài;
xây dựng thương hiệu tuyển dụng;
nâng cao hiệu suất làm việc.
Điều này khiến các tòa nhà hạng A, có quản lý chuyên nghiệp và tiện ích đồng bộ tiếp tục được ưu tiên.
Nếu phải chọn một nhóm hưởng lợi nhất trong Quý III/2026, tôi cho rằng đó chính là khách thuê.
Lý do là họ đang có nhiều lựa chọn hơn bao giờ hết:
nhiều nguồn cung mới;
nhiều chính sách hỗ trợ;
khả năng thương lượng tốt hơn;
nhiều sản phẩm đạt tiêu chuẩn quốc tế.
Đây là thời điểm thích hợp để doanh nghiệp:
nâng cấp văn phòng;
chuyển sang các tòa nhà xanh;
tái cấu trúc chi phí thuê trong dài hạn.
Từ những tín hiệu hiện nay, tôi đưa ra 5 dự báo chính:
Nguồn cung văn phòng hạng A tiếp tục tăng, nhưng thị trường vẫn hấp thụ tốt nhờ nhu cầu từ doanh nghiệp trong nước và FDI.
Giá thuê duy trì ổn định, trong khi các gói ưu đãi sẽ trở thành công cụ cạnh tranh chủ đạo.
Tây Hồ Tây và khu vực phía Tây Hà Nội sẽ là tâm điểm của các giao dịch văn phòng mới.
Tòa nhà đạt tiêu chuẩn LEED, WELL, ESG và Smart Building sẽ chiếm ưu thế trong việc thu hút khách thuê.
Khách thuê có vị thế đàm phán tốt nhất trong nhiều năm, tạo cơ hội tối ưu chi phí và nâng cấp không gian làm việc.
Quý III/2026 sẽ không phải là giai đoạn "đóng băng" hay "bùng nổ" của thị trường văn phòng cho thuê, mà là thời điểm tái định hình cuộc chơi. Những tòa nhà có chất lượng vận hành, tiêu chuẩn xanh, công nghệ thông minh và vị trí chiến lược sẽ tiếp tục thu hút khách thuê, trong khi các dự án cũ buộc phải nâng cấp để duy trì sức cạnh tranh. Đối với doanh nghiệp, đây là thời điểm thuận lợi để tận dụng nguồn cung lớn và chính sách thuê linh hoạt nhằm xây dựng chiến lược văn phòng hiệu quả cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo. (Tuoi tre news)
Nếu quý khách đang có nhu cầu thuê văn phòng tại đây hoặc cần tư vấn thêm thông tin chi tiết, vui lòng liên hệ ngay với ITALAND hoặc theo dõi thông tin văn phòng tại:
