Từ dữ liệu và các phương án văn phòng ITALAND đang cập nhật trên thị trường, có thể thấy bài toán của khách thuê đang chuyển dần từ “tìm văn phòng có giá thấp” sang “tìm phương án có tổng chi phí và chất lượng phù hợp với nhu cầu vận hành”.
Vậy trong thực tế, doanh nghiệp đang ưu tiên giá hay chất lượng tòa nhà? Câu trả lời cần được nhìn từ nhiều lớp dữ liệu thay vì chỉ so sánh đơn giá thuê trên mỗi mét vuông.
Giá thuê là thông tin đầu tiên doanh nghiệp thường quan tâm khi tìm văn phòng. Đây cũng là dữ liệu dễ dàng dùng để sàng lọc ban đầu.
Ngay trên hệ thống thông tin của ITALAND, các tòa nhà có mức giá rất khác nhau tùy khu vực, phân khúc, diện tích và điều kiện thuê.
Chẳng hạn, TNR Goldseason tại 47 Nguyễn Tuân được ITALAND cập nhật mức giá khoảng 15–18 USD/m²/tháng, trong khi Hanoi Tower được cập nhật mức 31 USD/m²/tháng. Các mức giá này còn cần được xem xét cùng thuế, phí và điều kiện thuê cụ thể.
Điều đó cho thấy giá thuê có thể là một tiêu chí để lọc phương án, nhưng chưa đủ để kết luận phương án nào phù hợp hơn với doanh nghiệp.
Một văn phòng có đơn giá thấp hơn có thể đi kèm những khoản chi phí khác như phí dịch vụ, điện điều hòa, gửi xe hoặc chi phí ngoài giờ.
Vì vậy, câu hỏi nên chuyển từ:
“Tòa nhà nào có giá thuê thấp hơn?”
sang:
“Tổng chi phí doanh nghiệp phải trả để sử dụng văn phòng là bao nhiêu?”
Trong bài viết về đàm phán giá và chi phí thuê văn phòng, ITALAND xác định tổng chi phí là một trong những yếu tố quan trọng khi so sánh các phương án.
Doanh nghiệp cần xem xét ít nhất các nhóm chi phí:
Giá thuê.
Phí dịch vụ.
Tiền điện điều hòa.
Tiền điện tiêu thụ trong văn phòng.
Phí gửi ô tô, xe máy.
Chi phí làm ngoài giờ.
Thuế VAT.
Như vậy, hai tòa nhà có cùng diện tích nhưng đơn giá thuê khác nhau chưa chắc tạo ra chênh lệch tương ứng về ngân sách thực tế.
Ví dụ, một số tòa nhà có phí dịch vụ đã bao gồm trong giá thuê, trong khi một số tòa nhà khác tách riêng phí dịch vụ.
Tại 73 Lò Đúc, ITALAND hiện ghi nhận phí dịch vụ đã bao gồm trong giá thuê và tiền điện lạnh cũng đã bao gồm trong phí dịch vụ. Trong khi đó, JSC 34 được cập nhật phí dịch vụ riêng ở mức 0,2 USD/m²/tháng và tiền điện lạnh tính theo lượng điện thực tế tiêu thụ.
Đây là lý do chỉ nhìn vào giá thuê/m²/tháng có thể chưa phản ánh đầy đủ chi phí sử dụng.
Giá thuê chỉ là điểm bắt đầu
3. Chất lượng tòa nhà nằm ở đâu trong bài toán lựa chọn?
Nếu giá là yếu tố định lượng tương đối dễ dàng, thì “chất lượng tòa nhà” cần được phân tích thành những tiêu chí cụ thể.
Có thể xem xét chất lượng thông qua nhiều nhóm yếu tố:
Ví dụ, VCCI Tower được ITALAND ghi nhận hệ thống bàn giao gồm thang máy, điều hòa, máy phát điện, kính chắn tường, sàn bê tông cán phẳng, trần thả và hệ thống ánh sáng. Tiền điện lạnh được ghi nhận đã bao gồm trong phí thuê.
Khách thuê không chỉ cần một tòa nhà “tốt”, mà cần diện tích phù hợp với số lượng nhân sự và mô hình hoạt động.
Tại Handiresco Building, ITALAND cập nhật mặt bằng tầng 1 khoảng 1.000 m²/sàn và có thể chia nhỏ từ 100–1.000 m². Trong khi UDIC Riverside có diện tích sàn tối thiểu từ 67 m² trở lên và có khả năng chia cắt linh hoạt.
Khảo sát thực tế cần kiểm tra những yếu tố mà bảng báo giá không thể hiện đầy đủ như hiện trạng mặt bằng, layout, ánh sáng, độ thoáng, điều kiện bàn giao, hạ tầng kỹ thuật và khả năng cải tạo.
Chất lượng vận hành còn liên quan đến quản lý kỹ thuật, an ninh, vệ sinh, bảo trì, điều hòa và thang máy.
Vì vậy, “chất lượng tòa nhà” không nên được hiểu đơn giản là tòa nhà mới hay cũ, đẹp hay không đẹp. Quan trọng hơn là chất lượng đó có tạo ra giá trị phù hợp với nhu cầu sử dụng của doanh nghiệp hay không.
Đây là điểm doanh nghiệp dễ bỏ qua khi tìm văn phòng.
Giả sử hai phương án có cùng diện tích:
| Tiêu chí | Phương án A | Phương án B |
|---|---|---|
| Giá thuê | Thấp hơn | Cao hơn |
| Phí dịch vụ | Cần kiểm tra | Cần kiểm tra |
| Điện điều hòa | Cần kiểm tra | Cần kiểm tra |
| Gửi xe | Cần kiểm tra | Cần kiểm tra |
| Ngoài giờ | Cần kiểm tra | Cần kiểm tra |
| Điều kiện bàn giao | Cần khảo sát | Cần khảo sát |
| Khả năng cải tạo | Cần khảo sát | Cần khảo sát |
| Khả năng mở rộng | Cần xem xét | Cần xem xét |
Nếu chỉ nhìn dòng đầu tiên, phương án A có thể được xem là rẻ hơn.
Nhưng khi đưa toàn bộ các khoản chi phí và điều kiện sử dụng vào cùng một bảng, thứ tự ưu tiên có thể thay đổi.
Một điểm quan trọng cần phân biệt là:
Giá thấp ≠ chi phí tối ưu.
Doanh nghiệp thuê văn phòng trong một khoảng thời gian dài. Vì vậy, một phương án phù hợp cần được đánh giá trong toàn bộ chu kỳ sử dụng.
Các yếu tố cần đưa vào bài toán gồm:
Ngân sách thuê.
Diện tích thực sự cần sử dụng.
Chi phí vận hành.
Điều kiện bàn giao.
Chi phí hoàn thiện nội thất.
Khả năng mở rộng.
Điều kiện hợp đồng.
Khả năng đàm phán.
Mức độ phù hợp với hoạt động doanh nghiệp.
Đây cũng là lý do ITALAND lưu ý rằng ngân sách không nên chỉ được hiểu là giá thuê trên mỗi mét vuông.
Giá thấp hay giá tối ưu
Không phải doanh nghiệp nào cũng cần cùng một tiêu chuẩn văn phòng.
Một doanh nghiệp cần văn phòng giao dịch có thể quan tâm nhiều đến vị trí, hình ảnh tòa nhà và khả năng tiếp khách.
Một doanh nghiệp có số lượng nhân sự lớn có thể quan tâm nhiều hơn đến diện tích sàn, thang máy, bãi đỗ xe và khả năng vận hành.
Doanh nghiệp thường xuyên làm ngoài giờ lại cần đặc biệt kiểm tra điều hòa, điện, phí OT và quy định vận hành.
Trong khi đó, một doanh nghiệp đang kiểm soát chặt ngân sách có thể cần ưu tiên tổng chi phí thuê và các điều kiện thương mại.
Vì vậy, không có một tiêu chuẩn chất lượng duy nhất áp dụng cho tất cả khách thuê.
Cùng một tòa nhà, nhưng mức độ phù hợp có thể khác nhau tùy vào nhu cầu của từng doanh nghiệp.
Tòa nhà chất lượng cần các yếu tố nào?
Trong bài viết về cách ITALAND xây shortlist cho khách thuê, quy trình được mô tả theo chuỗi:
Nhu cầu doanh nghiệp → Lọc nguồn hàng → So sánh tiêu chí → Shortlist → Khảo sát → Lựa chọn → Đàm phán.
Điểm quan trọng là mỗi phương án cần có lý do để được giữ lại.
Một shortlist không chỉ trả lời:
Tòa nhà này giá bao nhiêu?
Mà cần trả lời thêm:
Phương án có đáp ứng nhu cầu bắt buộc không?
Tổng chi phí thực tế là bao nhiêu?
Mặt bằng thực tế có phù hợp không?
Chất lượng vận hành có đáp ứng yêu cầu không?
Có khả năng mở rộng trong tương lai không?
Điều kiện thương mại có thể đàm phán như thế nào?
Khi các câu hỏi này được đặt cạnh nhau, doanh nghiệp có cơ sở tốt hơn để xác định phương án phù hợp.
Cách ITALAND xây shortlist cho khách thuê
Từ các dữ liệu và nội dung ITALAND đang công bố, không nên kết luận rằng khách thuê chỉ ưu tiên giá hoặc chỉ ưu tiên chất lượng.
Thực tế phù hợp hơn là:
Giá thuê là điều kiện quan trọng để sàng lọc, còn chất lượng và điều kiện vận hành giúp xác định mức độ phù hợp của phương án.
Và ở bước cuối, doanh nghiệp cần nhìn cả hai trong cùng một bài toán:
Giá thuê + chi phí vận hành + chất lượng tòa nhà + khả năng sử dụng + điều kiện thương mại.
Một phương án có thể không có đơn giá thấp nhất nhưng vẫn phù hợp nếu tổng chi phí, chất lượng vận hành và điều kiện thuê đáp ứng tốt nhu cầu.
Ngược lại, một phương án có giá thấp nhưng không đáp ứng được yêu cầu về diện tích, vận hành hoặc điều kiện sử dụng có thể không giải quyết được bài toán của doanh nghiệp.
Vì vậy, thay vì tìm tòa nhà rẻ nhất hoặc tòa nhà tốt nhất, bài toán phù hợp hơn là tìm phương án đáp ứng tốt nhất các yêu cầu đã xác định của doanh nghiệp trong phạm vi ngân sách cho phép.
Nếu doanh nghiệp đang tìm văn phòng tại Hà Nội và cần xây dựng shortlist từ nhiều phương án, ITALAND có thể hỗ trợ khảo sát, so sánh thông tin và làm rõ các điều kiện thuê trước khi bước vào đàm phán.
ITALAND – Không chỉ là mặt bằng, mà là giải pháp.
