Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê là những mâu thuẫn, xung đột phát sinh giữa bên cho thuê và bên thuê trong quá trình thực hiện hợp đồng, liên quan đến việc một hoặc cả hai bên không thực hiện đúng, không đầy đủ hoặc thực hiện sai các quyền và nghĩa vụ đã được thỏa thuận, ghi nhận trong hợp đồng thuê, cho thuê.
Những tranh chấp này có thể xảy ra dưới nhiều hình thức như: tranh cãi về thời hạn thuê, nghĩa vụ thanh toán tiền thuê, chi phí sửa chữa tài sản thuê, việc chấm dứt hợp đồng trước hạn, bồi thường thiệt hại khi một bên vi phạm thỏa thuận hoặc các điều khoản liên quan đến bảo trì, bảo quản tài sản thuê.
Tranh chấp hợp đồng phát sinh khi các bên có quan điểm khác nhau trong việc đánh giá hành vi thực hiện hợp đồng, cách hiểu nội dung hợp đồng hoặc các tình huống phát sinh chưa được quy định rõ ràng trong văn bản ký kết.
Một số tranh chấp cũng bắt nguồn từ việc hợp đồng không được lập bằng văn bản rõ ràng, hoặc không có cơ sở pháp lý cụ thể để đối chiếu khi xảy ra vi phạm.
Điển hình, trong hợp đồng thuê nhà, tranh chấp thường xuất hiện liên quan đến:
Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng không đúng quy định;
Bên thuê chậm thanh toán tiền thuê hoặc tự ý thay đổi công năng sử dụng;
Bên cho thuê không bảo đảm chất lượng tài sản cho thuê như đã cam kết;
Thiếu thỏa thuận rõ ràng về thời điểm bàn giao, hoàn trả tài sản thuê.
.jpg)
Trong hoạt động thuê và cho thuê bất động sản, việc phát sinh tranh chấp là điều không hiếm gặp. Những mâu thuẫn này thường xuất phát từ các nguyên nhân thuộc về chính các bên tham gia hợp đồng (nguyên nhân chủ quan) hoặc do các yếu tố khách quan từ môi trường pháp lý, kinh tế, xã hội.
Việc nắm rõ các nguyên nhân phổ biến giúp doanh nghiệp và cá nhân có thể phòng tránh, giảm thiểu rủi ro pháp lý không đáng có.
Một trong những lý do chính gây ra tranh chấp hợp đồng là do các bên thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng và không đánh giá đúng tầm quan trọng của việc soạn thảo, đàm phán và thực hiện hợp đồng.
Nhiều trường hợp các bên vì quá tin tưởng nhau hoặc vì muốn rút ngắn thủ tục nên bỏ qua các điều khoản quan trọng trong hợp đồng.
Việc thiếu các quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ có thể tạo ra khoảng trống pháp lý, từ đó khiến cho một bên có điều kiện lợi dụng, vi phạm hoặc đơn phương thay đổi cam kết.
Không ít hợp đồng được ký kết khi chưa xác minh rõ tư cách pháp lý của người đại diện, chủ sở hữu tài sản cho thuê, hoặc chưa làm rõ tình trạng pháp lý của tài sản. Điều này dễ dẫn đến tình huống hợp đồng bị vô hiệu hoặc phát sinh tranh chấp không thể giải quyết theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, sự thiếu hiểu biết về pháp luật cũng là một nguyên nhân quan trọng. Nhiều người ký hợp đồng mà không hiểu đầy đủ các điều khoản đã cam kết, hoặc không lường trước các tình huống phát sinh trong quá trình thực hiện.
Họ thường chỉ quan tâm đến giá trị hợp đồng hoặc lợi ích kinh tế trước mắt, mà bỏ qua các yếu tố rủi ro pháp lý tiềm ẩn.
Trong một số trường hợp, một bên cố tình không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng như không thanh toán, chiếm dụng tài sản, đơn phương chấm dứt hợp đồng… Các hành vi này không chỉ vi phạm nghĩa vụ pháp lý mà còn thể hiện sự thiếu thiện chí, thiếu trách nhiệm trong kinh doanh.
Đối với các hợp đồng có yếu tố nước ngoài, việc thiếu kinh nghiệm và năng lực đàm phán quốc tế là điểm yếu dễ dẫn đến những bất đồng lớn.
Nếu doanh nghiệp Việt Nam không am hiểu pháp luật nước ngoài, ngôn ngữ hợp đồng hoặc tập quán thương mại quốc tế, thì rất dễ bị rơi vào thế bị động, thậm chí ký những điều khoản bất lợi mà không nhận ra cho đến khi phát sinh tranh chấp.
Bên cạnh những nguyên nhân thuộc về bản thân các bên, tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê cũng có thể xuất phát từ những yếu tố khách quan bên ngoài tác động trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng.
Một trong những yếu tố phổ biến là sự biến động về kinh tế như giá cả bất động sản, tỷ giá ngoại tệ, chi phí sinh hoạt, hoặc sự thay đổi trong cung cầu thị trường.
Khi những biến động này xảy ra mà không có cơ chế điều chỉnh linh hoạt trong hợp đồng, lợi ích giữa hai bên sẽ không còn tương xứng như ban đầu, dẫn đến tranh cãi hoặc yêu cầu sửa đổi điều khoản.
Những sự kiện bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh hoặc các rủi ro xã hội khác cũng là nguyên nhân khiến cho một bên hoặc cả hai bên không thể thực hiện hợp đồng đúng hạn.
Trường hợp không có điều khoản về sự kiện bất khả kháng hoặc điều khoản này chưa rõ ràng, các bên sẽ khó tìm được tiếng nói chung, dẫn đến việc cáo buộc vi phạm hợp đồng.
Với các hợp đồng có yếu tố nước ngoài, sự khác biệt về hệ thống pháp luật giữa các quốc gia là một thách thức không nhỏ. Việc xác định luật áp dụng, tòa án có thẩm quyền hoặc cơ chế giải quyết tranh chấp thường rất phức tạp, đặc biệt khi hai bên không có sự thống nhất rõ ràng ngay từ đầu.
Ngoài ra, sự thay đổi chính sách pháp luật quốc gia trong thời gian hợp đồng có hiệu lực cũng có thể làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên, thậm chí làm mất hiệu lực một phần hoặc toàn bộ hợp đồng.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê, cho thuê, các bên có thể phát sinh nhiều dạng tranh chấp khác nhau do sự sai sót, thiếu hiểu biết pháp lý hoặc vi phạm cam kết trong quá trình giao dịch.
Dưới đây là một trong những loại tranh chấp phổ biến nhất tranh chấp phát sinh từ chủ thể ký kết hợp đồng và những hệ lụy pháp lý có thể xảy ra nếu không được kiểm soát cẩn trọng.
Chủ thể trong hợp đồng thuê, cho thuê bao gồm bên cho thuê và bên thuê. Theo quy định pháp luật, các chủ thể này phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự.
Đối với chủ thể là cá nhân
Cá nhân tham gia giao kết hợp đồng phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. Cụ thể, người đủ 18 tuổi, không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì có quyền tự mình xác lập, thực hiện hợp đồng.
Ngược lại, các trường hợp cá nhân không có năng lực hành vi dân sự, bị mất, hạn chế hoặc có năng lực hành vi dân sự một phần thì chỉ được giao kết hợp đồng thông qua người giám hộ hoặc trong một số trường hợp pháp luật quy định cụ thể.
Đối với chủ thể là tổ chức
Tranh chấp thường phát sinh từ việc người ký hợp đồng không có thẩm quyền đại diện, bao gồm các trường hợp sau:
Không phải là người đại diện theo pháp luật của tổ chức;
Không được ủy quyền hợp pháp;
Là người đại diện theo pháp luật nhưng không có thẩm quyền ký kết hợp đồng cụ thể;
Có văn bản ủy quyền nhưng việc ký kết vượt quá phạm vi được ủy quyền.
Về nguyên tắc, hợp đồng được ký kết bởi người không có thẩm quyền hoặc chủ thể không đủ điều kiện tham gia giao dịch dân sự sẽ bị xem là vô hiệu. Căn cứ vào từng tình huống cụ thể, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc chỉ vô hiệu từng phần.
Đối với hợp đồng liên quan đến tài sản đặc thù
Một số loại hợp đồng thuê, cho thuê tài sản đặc biệt còn cần tuân thủ các điều kiện riêng theo quy định của pháp luật điều chỉnh đối tượng đó.
Ví dụ, theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản, cá nhân hoặc tổ chức cho thuê nhà xưởng với tính chất kinh doanh phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng.
Tuy nhiên, các trường hợp cho thuê bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải kê khai và nộp thuế theo quy định hiện hành.
Biện pháp phòng ngừa tranh chấp
Để hạn chế các tranh chấp liên quan đến chủ thể ký kết hợp đồng, các bên nên:
Chủ động tìm hiểu thông tin pháp lý và năng lực của đối tác trước khi ký hợp đồng;
Kiểm tra kỹ Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc các giấy tờ pháp lý tương đương nhằm xác định rõ người đại diện theo pháp luật, thẩm quyền ký kết;
Trường hợp người ký không phải đại diện pháp luật, cần yêu cầu cung cấp đầy đủ văn bản ủy quyền và kiểm tra phạm vi ủy quyền theo nội dung ghi nhận trong văn bản.
Các tranh chấp liên quan đến đối tượng hợp đồng thuê tài sản phát sinh tương đối phổ biến, do tài sản thuê có thể là bất động sản hoặc động sản, với đặc điểm pháp lý và điều kiện giao dịch khác nhau. Những tranh chấp thường gặp bao gồm:
Thứ nhất, tranh chấp khi đối tượng tài sản thuê vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc không đủ điều kiện để cho thuê theo quy định
Tài sản trong hợp đồng thuê không nhất thiết phải là tài sản thuộc sở hữu của bên cho thuê; trong một số trường hợp, đó có thể là tài sản do bên cho thuê quản lý hoặc được phép cho thuê theo sự ủy quyền.
Tuy nhiên, tài sản cho thuê bắt buộc phải là đối tượng hợp pháp của giao dịch dân sự. Nếu tài sản bị pháp luật cấm kinh doanh hoặc yêu cầu phải đáp ứng các điều kiện nhất định để đưa vào kinh doanh mà bên cho thuê không đáp ứng thì hợp đồng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
Ví dụ: Việc cho thuê nhà xưởng được xem là một hình thức kinh doanh bất động sản theo Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Theo đó, nhà xưởng chỉ được đưa vào kinh doanh nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 9 của luật này, cụ thể:
Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
Trường hợp là công trình có sẵn trong dự án đầu tư thì chỉ cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Không có tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc công trình xây dựng;
Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Đồng thời phải đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng, cho thuê theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
Nếu không đáp ứng các điều kiện nêu trên, hợp đồng cho thuê có thể bị xem là vô hiệu toàn bộ hoặc một phần do đối tượng không hợp pháp.
Thứ hai, tranh chấp về việc giao tài sản thuê không đúng thỏa thuận
Theo quy định tại Điều 476 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê có nghĩa vụ giao tài sản cho bên thuê đúng về chất lượng, tình trạng và địa điểm như đã cam kết. Đồng thời, bên cho thuê phải cung cấp đầy đủ thông tin cần thiết để bên thuê sử dụng tài sản một cách hiệu quả.
Trong thực tế, các tranh chấp thường nảy sinh khi:
Bên cho thuê giao tài sản không đúng chất lượng, tình trạng;
Giao tài sản sai thời điểm hoặc sai địa điểm;
Giao tài sản chậm so với thời hạn cam kết.
Hậu quả pháp lý trong các trường hợp này như sau:
Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê khắc phục (sửa chữa, thay thế), giảm giá thuê, hoặc có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu việc vi phạm nghiêm trọng;
Trường hợp gây thiệt hại, bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường theo quy định.
Ngoài ra, bên cho thuê có trách nhiệm bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng sử dụng tốt, phù hợp với mục đích thuê suốt thời hạn hợp đồng.
Mọi hư hỏng, khuyết tật phát sinh (trừ các hỏng hóc nhỏ do bên thuê tự sửa theo tập quán) phải được bên cho thuê kịp thời sửa chữa để không ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng tài sản của bên thuê.
Theo quy định của pháp luật dân sự, bên thuê có trách nhiệm bảo quản tài sản trong suốt thời hạn thuê. Điều này bao gồm nghĩa vụ bảo dưỡng và sửa chữa các hư hỏng nhỏ phát sinh trong quá trình sử dụng.
Nếu làm mất hoặc gây hư hỏng tài sản thì bên thuê phải bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, bên thuê không phải chịu trách nhiệm đối với những hao mòn tự nhiên do việc sử dụng tài sản đúng mục đích và đúng cách.
Trên thực tế, các tranh chấp thường phát sinh khi tài sản cho thuê bị hư hỏng, mất mát hoặc giảm sút giá trị. Nguyên nhân chủ yếu là sự không thống nhất giữa các bên trong việc xác định phạm vi trách nhiệm.
Cụ thể, các bên thường có quan điểm khác nhau về việc hư hỏng đó có phải do lỗi của bên thuê hay là hệ quả tự nhiên ngoài ý muốn.
Do đó, để phòng ngừa rủi ro, các bên cần quy định rõ ràng trong hợp đồng các trường hợp bên thuê có hoặc không có nghĩa vụ sửa chữa, bồi thường. Nội dung hợp đồng nên làm rõ các tình huống sau:
“1. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một trong các biện pháp sau:
a) Tiến hành sửa chữa tài sản;
b) Giảm giá thuê tương ứng với mức độ giảm sút giá trị;
c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu tài sản có khuyết tật mà bên thuê không biết, hoặc nếu tài sản không thể sửa chữa được làm cho mục đích thuê không đạt được.
Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo nhưng không sửa chữa, hoặc sửa chữa không kịp thời, thì bên thuê có quyền tự tổ chức sửa chữa tài sản với chi phí hợp lý, sau khi báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu thanh toán lại chi phí đó.”
Việc quy định cụ thể và chi tiết như trên không chỉ giúp hạn chế tranh chấp, mà còn tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để xử lý khi phát sinh sự cố, đồng thời đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho cả bên cho thuê và bên thuê.
Một trong những nguyên tắc cơ bản trong hợp đồng thuê tài sản là việc sử dụng tài sản thuê phải đúng công dụng và đúng mục đích đã được các bên xác lập, thỏa thuận.
Trường hợp bên thuê vi phạm điều khoản này cụ thể là sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công năng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).
Việc sử dụng sai mục đích có thể dẫn đến hư hỏng tài sản, gây ảnh hưởng đến quyền sở hữu của bên cho thuê hoặc làm giảm tuổi thọ tài sản thuê. Đây là nguyên nhân phổ biến dẫn đến các tranh chấp về trách nhiệm và chi phí khắc phục hậu quả.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự, bên thuê có thể thực hiện việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp tài sản thuê nhưng phải có sự đồng ý của bên cho thuê. Trong trường hợp việc sửa chữa hợp lý và được sự chấp thuận trước, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán hoặc hoàn trả chi phí đã bỏ ra.
Tuy nhiên, thực tế không ít trường hợp bên thuê tự ý sửa chữa hoặc cải tạo tài sản mà không thông báo hoặc không được bên cho thuê chấp thuận. Điều này có thể dẫn đến tranh chấp về:
Tính hợp pháp của việc sửa chữa;
Trách nhiệm chi trả chi phí sửa chữa;
Trách nhiệm bồi thường nếu việc sửa chữa làm ảnh hưởng đến kết cấu hoặc giá trị tài sản.
Vì vậy, để hạn chế rủi ro, các bên cần quy định rõ trong hợp đồng về quyền sửa chữa, điều kiện được sửa chữa và cơ chế thanh toán chi phí phát sinh.
Theo Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê có nghĩa vụ đảm bảo cho bên thuê được sử dụng tài sản một cách ổn định trong suốt thời hạn thuê. Điều này bao gồm cả việc bảo vệ quyền sử dụng của bên thuê trước các tranh chấp phát sinh từ bên thứ ba, hoặc tranh chấp về quyền sở hữu tài sản.
Nếu trong thời gian thuê phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu hoặc việc bị ngăn cản sử dụng tài sản mà không phải do lỗi của bên thuê, thì bên thuê có quyền:
Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng;
Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc gián đoạn hoặc cản trở quyền sử dụng tài sản gây ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của bên thuê.
Tranh chấp dạng này thường phát sinh trong các trường hợp bên cho thuê không phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản hoặc tài sản đang bị kê biên, thế chấp mà không được thông báo rõ trong hợp đồng thuê.
Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng có tính chất đền bù, theo đó bên cho thuê kỳ vọng nhận được khoản tiền tương ứng với việc cho bên thuê sử dụng tài sản trong một thời gian nhất định.
Mức giá thuê trong hợp đồng thường được xác lập dựa trên thỏa thuận giữa các bên hoặc do bên thứ ba xác định theo yêu cầu chung.
Trong trường hợp hợp đồng không quy định rõ giá hoặc có sự mâu thuẫn, không rõ ràng, thì giá thuê sẽ được xác định theo mức giá thị trường tại thời điểm và địa điểm ký kết hợp đồng trừ khi pháp luật có quy định riêng.
Ngoài tiền thuê, các bên còn có thể thống nhất về việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy nhiều tranh chấp phát sinh xung quanh việc bên cho thuê không hoàn trả tiền cọc, hoặc tự ý khấu trừ tiền cọc mà không có căn cứ hợp lý khi hợp đồng chấm dứt.
Một trong những dạng tranh chấp phổ biến là việc bên thuê thanh toán chậm hoặc không đầy đủ theo tiến độ đã cam kết. Ngoài ra, còn có trường hợp tranh chấp phát sinh khi có sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi đáng kể, ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của bên thuê.
Chẳng hạn, trong giai đoạn dịch bệnh Covid-19 diễn ra, đã có nhiều tranh cãi pháp lý liên quan đến việc dịch bệnh có thể được xem là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” hay không từ đó làm căn cứ để yêu cầu điều chỉnh lại các điều khoản hợp đồng, bao gồm cả mức giá thuê và phương thức thanh toán.
Xét về bản chất, các bất đồng liên quan đến giá cả và thanh toán thường bắt nguồn từ sự thay đổi lợi ích kinh tế giữa các bên. Do đó, để giảm thiểu thiệt hại và tránh kéo dài tranh chấp, việc giải quyết nên dựa trên thiện chí, tính hợp lý và sự chia sẻ rủi ro trong khuôn khổ pháp luật.
Để hạn chế tranh chấp trong thực tế, các bên cần thiết lập rõ ràng các nội dung trong hợp đồng về:
Mức giá thuê cụ thể;
Phương thức và tiến độ thanh toán;
Các trường hợp được điều chỉnh giá thuê;
Mức lãi phát sinh khi bên thuê chậm thanh toán hoặc vi phạm nghĩa vụ tài chính.
Việc dự liệu và quy định chi tiết những vấn đề trên ngay từ đầu sẽ là cơ sở quan trọng giúp các bên chủ động xử lý khi có tình huống phát sinh, đồng thời góp phần bảo đảm tính ổn định trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 475 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thuê có thể cho thuê lại tài sản đang thuê nếu được sự đồng ý của bên cho thuê.
Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều tranh chấp phát sinh do bên thuê tự ý cho người khác thuê lại mà không có sự chấp thuận từ bên cho thuê. Động cơ thường là nhằm kiếm lợi nhuận từ khoản chênh lệch giữa giá thuê gốc và giá cho thuê lại.
Điều này dễ dẫn đến xung đột, đặc biệt trong các trường hợp tài sản thuê bị bên thuê lại làm hư hỏng, mất mát hoặc sử dụng sai mục đích, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên cho thuê. Do đó, trong hợp đồng thuê cần quy định rõ:
Bên thuê có được phép cho thuê lại hay không;
Điều kiện và phạm vi cho thuê lại nếu được phép;
Trách nhiệm của bên thuê chính trong trường hợp bên thuê lại gây thiệt hại cho tài sản.
Quy định chặt chẽ từ đầu sẽ giúp ngăn ngừa tranh chấp và xác định rõ trách nhiệm khi phát sinh sự cố.
Thời hạn thuê tài sản thường được các bên thống nhất rõ ràng trong hợp đồng, ví dụ thuê theo tháng, theo năm hoặc theo từng giai đoạn cụ thể. Tuy nhiên, cũng có trường hợp không xác định thời hạn rõ ràng, mà chỉ nêu chung theo nhu cầu hoặc mục đích sử dụng.
Khi hết thời hạn thuê, bên thuê có nghĩa vụ hoàn trả tài sản cho bên cho thuê đúng thời điểm. Tuy nhiên, thực tế lại phát sinh nhiều tình huống bên thuê tiếp tục chiếm giữ, sử dụng tài sản mà không có sự cho phép, dẫn đến tranh chấp.
Để hạn chế mâu thuẫn, hợp đồng cần quy định:
Thời hạn thuê cụ thể hoặc điều kiện chấm dứt hợp đồng nếu không xác định thời hạn rõ ràng;
Trách nhiệm hoàn trả tài sản;
Biện pháp xử lý khi bên thuê không trả tài sản đúng hạn (ví dụ: phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, xử lý hành vi chiếm dụng tài sản trái pháp luật).
Một trong những tranh chấp phổ biến là việc xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Theo quy định tại Điều 302 Luật Thương mại 2005, bên vi phạm phải bồi thường những thiệt hại thực tế mà hành vi vi phạm gây ra cho bên còn lại.
Ba điều kiện để phát sinh trách nhiệm bồi thường được nêu tại Điều 303 Luật Thương mại bao gồm:
Có hành vi vi phạm hợp đồng;
Có thiệt hại thực tế phát sinh;
Có mối liên hệ trực tiếp giữa hành vi vi phạm và thiệt hại.
Mức bồi thường căn cứ vào mức độ thiệt hại và lỗi của bên vi phạm. Tuy nhiên, quá trình xác định thiệt hại và mức bồi thường thường là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, nhất là khi liên quan đến bên thứ ba hoặc các thiệt hại gián tiếp.
Bên cạnh đó, không phải mọi hành vi vi phạm hợp đồng đều phải chịu trách nhiệm. Một số trường hợp được pháp luật công nhận là miễn trách nhiệm, điển hình là các sự kiện bất khả kháng.
Đây là những sự kiện xảy ra ngoài ý chí các bên, không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết. Ví dụ: thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh, hỏa hoạn,...
Trong những trường hợp này, bên vi phạm sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được mối liên hệ giữa sự kiện bất khả kháng và hành vi không thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, pháp luật cũng đặt ra yêu cầu về nghĩa vụ thông báo và nghĩa vụ chứng minh của bên bị ảnh hưởng.
Do đó, để hạn chế rủi ro, hợp đồng cần quy định cụ thể:
Các trường hợp được xem là bất khả kháng;
Cơ chế thông báo và xử lý khi sự kiện xảy ra;
Thời hạn được gia hạn hoặc miễn nghĩa vụ;
Cách thức đánh giá thiệt hại và trách nhiệm phát sinh trong trường hợp có ảnh hưởng thực tế.
Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, trong trường hợp một bên có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng, bên còn lại có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại.
Trên thực tế, các hợp đồng thuê tài sản thường được các bên chủ động thỏa thuận trước về những tình huống có thể dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng sớm.
Một số trường hợp phổ biến bao gồm
Bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê đúng hạn và không có lý do chính đáng;
Bên thuê sử dụng tài sản sai mục đích đã thỏa thuận;
Bên thuê tự ý chuyển nhượng, cho mượn hoặc cho thuê lại tài sản thuê mà không được sự đồng ý của bên cho thuê.
Tuy nhiên, tranh chấp thường phát sinh khi các điều khoản liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng không được quy định một cách cụ thể hoặc không lường trước các tình huống thực tế có thể xảy ra.
Hệ quả pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê
Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải có nghĩa vụ thông báo kịp thời cho bên còn lại. Nếu không thực hiện nghĩa vụ thông báo mà gây thiệt hại, thì bên đơn phương phải chịu trách nhiệm bồi thường.
Hợp đồng được coi là chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo.
Các nghĩa vụ đã phát sinh vẫn phải được xử lý theo đúng thỏa thuận, bao gồm trách nhiệm bồi thường thiệt hại, khoản phạt vi phạm (nếu có), và các phương án giải quyết tranh chấp.
Trong trường hợp hành vi đơn phương chấm dứt không dựa trên căn cứ vi phạm nghiêm trọng của bên kia, thì chính bên đơn phương sẽ bị xem là vi phạm hợp đồng và phải bồi thường thiệt hại nếu phát sinh.
Việc kết thúc hợp đồng trước thời hạn thỏa thuận thường là nguyên nhân phát sinh tranh chấp do sự thiếu rõ ràng trong nội dung hợp đồng. Nếu không có quy định đầy đủ về:
Các căn cứ chấm dứt hợp đồng;
Trách nhiệm cụ thể của từng bên khi hợp đồng chấm dứt sớm;
Cách xử lý hậu quả tài chính và pháp lý sau khi hợp đồng chấm dứt (bao gồm cả bồi thường và phạt vi phạm);
...thì rất dễ xảy ra bất đồng về quyền và nghĩa vụ, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên.
Khuyến nghị: Các bên nên xây dựng điều khoản chấm dứt hợp đồng một cách chi tiết, bao gồm cả trình tự, hình thức thông báo, mức bồi thường và quy trình giải quyết tranh chấp nếu phát sinh, nhằm chủ động kiểm soát rủi ro và giảm thiểu thiệt hại không đáng có.
Để hạn chế rủi ro phát sinh tranh chấp trong quá trình thuê hoặc cho thuê tài sản, các bên cần chủ động thực hiện các biện pháp sau đây:
Trước khi tiến hành giao kết hợp đồng, cần xác minh rõ tư cách pháp lý và năng lực hành vi dân sự của bên tham gia hợp đồng. Đối với cá nhân, cần kiểm tra giấy tờ tùy thân, độ tuổi, tình trạng năng lực hành vi dân sự.
Đối với tổ chức, cần kiểm tra giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, người đại diện theo pháp luật và thẩm quyền ký kết hợp đồng. Đây là bước quan trọng giúp phòng tránh tình trạng giả mạo chủ thể, lừa đảo tài sản thông qua hình thức cho thuê.
Tài sản là đối tượng của hợp đồng phải được mô tả đầy đủ và chính xác, bao gồm: diện tích, vị trí, tình trạng sử dụng, tính pháp lý (sổ đỏ, sổ hồng hoặc các giấy tờ tương đương), các trang thiết bị đi kèm…
Trường hợp là bất động sản, cần kiểm tra hiện trạng thực tế so với thông tin được cung cấp. Nếu phát hiện có sai lệch, thông tin thiếu trung thực, cần cẩn trọng và cân nhắc việc tiếp tục giao dịch để tránh rủi ro về sau.
Hợp đồng thuê tài sản nên được soạn thảo chi tiết, rõ ràng, hạn chế tối đa việc sử dụng ngôn ngữ mơ hồ, đa nghĩa. Các nội dung quan trọng cần quy định cụ thể như:
Đối tượng thuê;
Giá thuê, phương thức thanh toán;
Thời hạn thuê;
Quyền và nghĩa vụ của các bên;
Các điều kiện về sửa chữa, bảo trì, cho thuê lại;
Điều khoản xử lý vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại;
Điều kiện chấm dứt hợp đồng trước thời hạn;
Các trường hợp bất khả kháng và biện pháp xử lý.
Tốt nhất, các bên nên nhờ đến sự tư vấn của luật sư hoặc đơn vị có chuyên môn trong việc soạn thảo hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.
Trước khi đặt bút ký kết, các bên cần dành thời gian rà soát toàn bộ nội dung hợp đồng, bảo đảm rằng mọi thông tin và điều khoản đều phù hợp với những gì đã thỏa thuận. Tránh ký hợp đồng trong tình trạng vội vàng hoặc không đọc kỹ tài liệu.
Các bên cần xác định rõ cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong hợp đồng (ví dụ: Tòa án nhân dân nơi cư trú của bị đơn, hoặc Trung tâm trọng tài nếu có thỏa thuận trọng tài).
Việc lựa chọn trước cơ quan giải quyết sẽ giúp các bên chủ động hơn khi phát sinh sự cố và rút ngắn thời gian xử lý tranh chấp.
Khi tranh chấp phát sinh, các bên nên ưu tiên giải quyết bằng những phương thức hòa bình, ít tốn kém trước khi nghĩ đến việc khởi kiện ra tòa án.
Đây là phương thức đơn giản, nhanh chóng và tiết kiệm chi phí nhất. Các bên sẽ trực tiếp trao đổi, phân tích vấn đề và cùng tìm ra giải pháp chung. Thành công của phương thức này phụ thuộc vào thiện chí và sự hợp tác của cả hai bên.
Nếu thương lượng không thành, các bên có thể tìm đến một bên thứ ba trung lập để hỗ trợ hòa giải.
Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã/ phường: Đối với các tranh chấp nhỏ, ít phức tạp, các bên có thể yêu cầu hòa giải tại cấp xã/phường nơi có nhà đất hoặc nơi một trong các bên cư trú. Hòa giải viên sẽ giúp các bên thảo luận và đưa ra giải pháp công bằng.
Hòa giải thương mại: Nếu hợp đồng thuê có tính chất thương mại (ví dụ thuê mặt bằng kinh doanh) và hợp đồng có điều khoản thỏa thuận về hòa giải thương mại, các bên có thể liên hệ các trung tâm hòa giải thương mại để được hỗ trợ.
Đây là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua một bên thứ ba có thẩm quyền (Hội đồng Trọng tài) để ra phán quyết. Phương thức này chỉ được áp dụng khi trong hợp đồng thuê nhà đất có điều khoản thỏa thuận giải quyết tranh chấp bằng trọng tài.
Quyết định của trọng tài mang tính ràng buộc và có thể được thi hành, giúp giải quyết tranh chấp nhanh chóng và ít công khai hơn so với việc ra tòa.
Nếu các phương thức trên không giải quyết được tranh chấp, hoặc nếu các bên muốn có một phán quyết có tính cưỡng chế của Nhà nước, việc khởi kiện ra Tòa án là bước cuối cùng.
Khi quyết định khởi kiện ra tòa án, quy trình chung sẽ bao gồm các bước sau:
Bên khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu và chứng cứ để chứng minh quyền lợi của mình, bao gồm:
Đơn khởi kiện (theo mẫu của Tòa án).
Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện và người bị kiện (CCCD, hộ khẩu).
Bản sao hợp đồng thuê nhà đất và các phụ lục (nếu có).
Các tài liệu, chứng cứ liên quan đến tranh chấp (biên bản vi phạm, tin nhắn, hình ảnh, sao kê ngân hàng...).
Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/ sử dụng hợp pháp của tài sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở).
Người khởi kiện nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Thẩm quyền sẽ được xác định theo cấp (thường là Tòa án nhân dân cấp huyện) và theo lãnh thổ (nơi bị đơn cư trú, làm việc, hoặc nơi có tài sản tranh chấp).
Tòa án sẽ xem xét đơn và hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, Tòa án sẽ thông báo cho đương sự để nộp tiền tạm ứng án phí và thụ lý vụ án.
Trước khi đưa vụ án ra xét xử, Tòa án sẽ tiến hành phiên hòa giải. Nếu các bên hòa giải thành công, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên.
Nếu hòa giải không thành, Tòa án sẽ mở phiên tòa xét xử công khai (trừ một số trường hợp đặc biệt). Tòa án sẽ xem xét các chứng cứ, lắng nghe lập luận của các bên và đưa ra phán quyết dựa trên quy định pháp luật.
Sau khi có phán quyết của Tòa án có hiệu lực pháp luật, nếu bên thua kiện không tự nguyện thi hành, bên thắng kiện có quyền yêu cầu cơ quan Thi hành án dân sự để thực hiện cưỡng chế thi hành án.
Khi xảy ra tranh chấp về hợp đồng thuê nhà đất, điều quan trọng là các bên cần giữ bình tĩnh và ưu tiên giải quyết bằng các phương thức hòa bình như thương lượng hoặc hòa giải. Nếu các phương thức này không hiệu quả, việc tìm đến trọng tài hoặc Tòa án là cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Để phòng tránh các trường hợp pháp lý và những rủi ro không đáng có về sau, đặc biệt khi thuê mặt bằng kinh doanh, việc có một hợp đồng rõ ràng, minh bạch và được tư vấn pháp lý chuyên nghiệp ngay từ đầu là vô cùng quan trọng.
ITALAND tự hào cung cấp dịch vụ cho thuê mặt bằng trọn gói, hỗ trợ khách hàng từ khâu tìm kiếm, đàm phán hợp đồng cho đến các vấn đề pháp lý liên quan, giúp bạn an tâm tuyệt đối khi lựa chọn không gian kinh doanh lý tưởng.
Liên hệ ngay ITALAND để được tư vấn miễn phí và nhận đề xuất mặt bằng phù hợp.
