Mục lục
Tính toán ngân sách vận hành yêu cầu cân nhắc đặc điểm đặc thù của dự án, chi phí dịch vụ thị trường, và phương án vận hành hợp lý. Điều này đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật và tiêu chuẩn dịch vụ, đồng thời đặt ra yêu cầu cao về kế hoạch, ước tính, và dự trù thu - chi.
Việc này đòi hỏi sự cẩn trọng từ đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, dựa trên hiểu biết sâu sắc về thị trường, các yếu tố ảnh hưởng, và xu hướng phát triển trong lĩnh vực quản lý bất động sản.
Ngân sách vận hành là danh sách tất cả các khoản chi phí và doanh thu, được tổng hợp bằng cách ước lượng, dự đoán, tính toán trước. Nói cách khác, ngân sách có thể được hiểu đơn giản là một kế hoạch thu và chi phát sinh, nhằm cung cấp góc nhìn tổng thể về hiệu quả hoạt động hiện tại và tương lai cho dự án.
Việc dự toán cần được thực hiện ngay từ những giai đoạn đầu phát triển dự án bởi đây là tiền đề để tính toán phí dịch vụ trong hợp đồng bán hàng. Phí dịch vụ hợp lý sẽ giúp thu hút khách hàng tiềm năng, và đảm bảo bài toán lợi nhuận cho Chủ đầu tư xét trong dài hạn.
Dựa trên thực tế tại mỗi dự án, bộ phận quản lý vận hành sẽ xây dựng kế hoạch khai thác và liệt kê các nguồn thu, thường bao gồm:
Các bước này giúp xây dựng cơ sở dữ liệu cho quá trình thiết lập ngân sách, đồng thời làm nền tảng cho việc đánh giá và quản lý chi phí cũng như tối ưu hóa thu nhập từ dự án.
Khác với danh sách thu, các khoản chi này hỗ trợ các hoạt động vận hành tại dự án và có thể được phân loại thành các hạng mục chính như sau:
Phần này chủ yếu bao gồm các chi phí liên quan đến lương của nhân sự vận hành, như là những bộ phận thuộc Ban Quản lý Tòa nhà (lễ tân, kỹ thuật, chăm sóc khách hàng...), các nhà thầu cung cấp dịch vụ an ninh (chi phí thuê bảo vệ, quản lý an ninh...) và các chi phí dịch vụ làm sạch.
Ngoài các chi phí lương cho nhân sự, khoản chi này bao gồm các chi phí liên quan đến các hạng mục như chi phí điện chiếu sáng công cộng, chi phí nước tưới cây, rửa đường và vệ sinh các khu vực công cộng, cũng như dịch vụ chăm sóc cây xanh, kiểm soát côn trùng, kiểm định hệ thống, và các chi phí bảo hiểm theo quy định.
Việc tính toán cẩn thận trong quá trình xây dựng ngân sách vận hành là quan trọng.
Ví dụ, tần suất và thời gian sử dụng thiết bị điện giữa dự án văn phòng và dự án khu dân cư có sự khác biệt. Tòa nhà văn phòng thường hoạt động trong khoảng thời gian cố định từ 8 giờ sáng đến 6 giờ chiều, thứ hai đến thứ sáu hàng tuần.
Ngược lại, khu dân cư thường hoạt động liên tục trong ngày, đặc biệt là vào các dịp lễ tết và ngày nghỉ. Điều này đòi hỏi một quan điểm chuyên môn về vận hành và kỹ thuật để đưa ra ước tính chi phí điện năng chính xác.
Trong phạm vi này, các chi phí bao gồm các khoản chi như vật phẩm văn phòng, mực in, chi phí thuê máy photo và các chi phí khác phát sinh từ hoạt động văn phòng.
Bao gồm các chi phí liên quan đến thay thế và sửa chữa kỹ thuật, chi phí vật tư hóa chất vệ sinh, hóa chất phục vụ vận hành hệ thống xử lý nước thải, và hệ thống bể bơi (nếu có).
Tuy nhiên, nếu tòa nhà chưa đi vào vận hành thực tế hoặc chủ đầu tư không có bộ phận chuyên trách, quá trình thiết lập ngân sách có thể gặp khó khăn.
Sự hỗ trợ từ một đơn vị tư vấn có kinh nghiệm vận hành bất động sản sẽ giúp Chủ đầu tư thực hiện tính toán chính xác và hiệu quả dựa trên cơ sở dữ liệu rõ ràng:
Trong trường hợp thiếu dữ liệu hoặc tính toán không chính xác, ngân sách vận hành có thể bị đặt quá cao, ảnh hưởng đến doanh số bán và giảm sức cạnh tranh trong thị trường. Ngược lại, ngân sách không đủ có thể gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân.
Nếu quý khách đang cần tìm thuê văn phòng tại đây hay cần tư vấn mọi thông tin hãy liên hệ ngay với ITALAND hoặc theo dõi thông tin văn phòng tại:
CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN ITA VIỆT NAM
