Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hoặc trong những trường hợp được pháp luật hoặc hợp đồng quy định rõ.
Cụ thể hơn đối với hợp đồng thuê tài sản, Điều 494 và Điều 495 Bộ luật Dân sự 2015 cùng với Điều 131 Luật Nhà ở 2014 quy định một số trường hợp bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, bao gồm:
Bên thuê không trả tiền thuê theo thỏa thuận từ ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
Bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công suất, công dụng đã thỏa thuận.
Bên thuê tự ý cho thuê lại, cho mượn tài sản mà không có sự đồng ý của bên cho thuê (trừ trường hợp được phép theo hợp đồng).
Bên thuê làm hư hỏng tài sản nghiêm trọng mà không sửa chữa, hoặc có nguy cơ làm hư hỏng tài sản nghiêm trọng.
Bên thuê sửa chữa, cải tạo tài sản mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
Bên cho thuê cần lấy lại tài sản để tự sử dụng vào mục đích ở của mình hoặc của thành viên trong gia đình mà không có chỗ ở nào khác (áp dụng cho thuê nhà ở). Trong trường hợp này, bên cho thuê phải báo trước cho bên thuê ít nhất 90 ngày.
Tuy nhiên, nếu bên cho thuê chấm dứt hợp đồng không có lý do chính đáng hoặc không theo đúng quy trình, thời gian thông báo, thì hành vi đó có thể bị coi là đơn phương chấm dứt trái pháp luật, và người thuê sẽ có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Khi bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn một cách trái pháp luật (không có căn cứ theo hợp đồng hoặc quy định pháp luật), người thuê có những quyền lợi sau:
Đây là quyền lợi cơ bản và quan trọng nhất của người thuê. Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một bên vi phạm nghĩa vụ và gây thiệt hại cho bên kia, bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại.
Thiệt hại bao gồm thiệt hại thực tế, trực tiếp mà người thuê phải gánh chịu do việc chấm dứt hợp đồng gây ra. Các khoản bồi thường có thể bao gồm:
Tiền thuê nhà/ mặt bằng phải trả thêm ở nơi mới nếu giá thuê cao hơn.
Chi phí di dời, vận chuyển tài sản, đồ đạc.
Chi phí cải tạo, sửa chữa lại mặt bằng mới (nếu có).
Thiệt hại do mất cơ hội kinh doanh (đối với mặt bằng kinh doanh) nếu chứng minh được.
Các khoản chi phí khác phát sinh trực tiếp từ việc chấm dứt hợp đồng (ví dụ: chi phí tìm kiếm địa điểm mới, chi phí tư vấn pháp lý).
Đây là một trong những quyền lợi cơ bản và quan trọng nhất của người thuê. Trong trường hợp hợp đồng bị chấm dứt trước hạn do lỗi của bên cho thuê, người thuê có quyền yêu cầu hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc cũng như tiền thuê đã thanh toán trước mà chưa được sử dụng.
Nếu hợp đồng có điều khoản thỏa thuận về phạt vi phạm, người thuê còn có thể yêu cầu bên cho thuê áp dụng khoản phạt này với bên vi phạm theo đúng hợp đồng.
Trong một số trường hợp, nếu bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ và người thuê có quyền yêu cầu bồi thường, người thuê có thể tạm thời giữ lại tài sản thuê cho đến khi bên cho thuê thực hiện nghĩa vụ bồi thường (nếu có thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật).
Tuy nhiên, quyền này cần được cân nhắc kỹ lưỡng và tuân thủ đúng pháp luật để tránh phát sinh thêm tranh chấp.
Nếu việc chấm dứt hợp đồng không có căn cứ pháp luật hoặc không đúng theo thỏa thuận, người thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê tiếp tục thực hiện hợp đồng theo đúng thời hạn đã ký kết.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc này thường khó thực hiện bởi mối quan hệ đã rạn nứt, và việc bồi thường thiệt hại thường là giải pháp khả thi hơn.
Nếu các bên không thể tự giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải, người thuê có quyền khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp.
Tòa án sẽ xem xét các chứng cứ, điều khoản hợp đồng và quy định pháp luật để đưa ra phán quyết về việc chấm dứt hợp đồng có hợp pháp hay không và mức bồi thường (nếu có).
Việc hợp đồng thuê bị chấm dứt sớm là một rủi ro không ai mong muốn, dù là thuê nhà ở, văn phòng hay mặt bằng kinh doanh. Tình huống này có thể gây ra nhiều phiền toái, thiệt hại về tài chính và thời gian cho người thuê.
Tuy nhiên, nếu biết cách chủ động phòng ngừa và xử lý, bạn hoàn toàn có thể bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình. Dưới đây là những bước quan trọng bạn cần thực hiện.
Kiểm tra kỹ hợp đồng trước khi ký, đặc biệt là điều khoản về thời hạn thuê, điều kiện chấm dứt, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại;
Lưu giữ chứng từ liên quan đến chi phí đầu tư, sửa chữa, thanh toán, hóa đơn tài chính…;
Thương lượng với bên cho thuê để đạt thỏa thuận hợp lý trước khi đưa ra quyết định pháp lý;
Tham khảo ý kiến luật sư hoặc liên hệ bộ phận pháp lý nếu cần khởi kiện hoặc giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc trọng tài.
Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất trước thời hạn là tình huống không mong muốn, nhưng người thuê hoàn toàn có những quyền lợi hợp pháp để tự bảo vệ. Nắm vững quy định pháp luật và chuẩn bị đầy đủ chứng cứ sẽ giúp bạn đòi hỏi quyền lợi chính đáng của mình.
Tại ITALAND, chúng tôi không chỉ là cầu nối giúp bạn tìm kiếm mặt bằng, văn phòng hay nhà ở ưng ý tại Hà Nội, mà còn là đối tác tin cậy trong việc tư vấn và hỗ trợ các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng thuê.
Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành, đảm bảo quyền lợi của bạn được bảo vệ tối đa trong mọi giao dịch. Liên hệ ITALAND ngay hôm nay để được tư vấn chi tiết và chuyên nghiệp!
