Phạt vi phạm hợp đồng là khoản tiền mà bên vi phạm phải trả cho bên bị vi phạm khi không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết, căn cứ theo thỏa thuận ghi nhận trong hợp đồng.
Mục đích chính của hình thức phạt này là răn đe, ngăn ngừa vi phạm và buộc các bên tôn trọng cam kết, không phụ thuộc vào việc có thiệt hại thực tế hay không.
Khác với bồi thường thiệt hại vốn yêu cầu chứng minh tổn thất thực tế và mối quan hệ nhân quả phạt vi phạm chỉ cần có thỏa thuận rõ ràng, cụ thể bằng văn bản giữa các bên. Nếu hợp đồng không đề cập đến nội dung này, bên bị vi phạm không thể đơn phương yêu cầu khoản phạt, kể cả khi có lỗi từ phía bên kia.
Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp, các bên nên soạn thảo hợp đồng kỹ lưỡng, quy định rõ mức phạt, điều kiện áp dụng và phương thức xác định phạt, nhất là trong các hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng có giá trị lớn hoặc thời hạn dài.
Theo quy định tại Điều 300 Luật Thương mại 2005, mức phạt vi phạm trong các giao dịch thương mại không được vượt quá 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm, áp dụng trong trường hợp hợp đồng được ký kết giữa các bên hoạt động thương mại (tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh).
Tuy nhiên, với hợp đồng dân sự thông thường (ví dụ như hợp đồng thuê nhà ở giữa cá nhân với nhau), Bộ luật Dân sự năm 2015 không giới hạn mức phạt vi phạm, mà cho phép các bên tự do thỏa thuận về mức phạt và điều kiện áp dụng.
Do đó, mức phạt vi phạm trong hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng có thể linh hoạt tùy theo ý chí của các bên, miễn không trái quy định pháp luật và đạo đức xã hội.
Ví dụ: Hai bên có thể thỏa thuận rằng nếu bên thuê chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì phải phạt 30% tiền thuê của thời gian còn lại; hoặc nếu bên cho thuê không bàn giao tài sản đúng thời hạn thì sẽ bị phạt một khoản cố định trên mỗi ngày chậm giao.
Khi một bên vi phạm hợp đồng thuê nhà, bên bị vi phạm có quyền áp dụng các chế tài mà pháp luật cho phép hoặc các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Các hình thức phổ biến bao gồm:
Buộc thực hiện đúng hợp đồng: Đây là chế tài cơ bản, yêu cầu bên vi phạm phải tiếp tục thực hiện đúng nghĩa vụ mà mình đã cam kết trong hợp đồng (ví dụ: bên thuê phải trả đủ tiền thuê còn thiếu, bên cho thuê phải đảm bảo điều kiện sử dụng tài sản...).
Phạt vi phạm hợp đồng: Phạt vi phạm là việc bên vi phạm hợp đồng phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Khoản tiền này được dùng để bù đắp một phần thiệt hại hoặc chỉ đơn thuần là một chế tài răn đe.
Bồi thường thiệt hại: Bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm phải bù đắp những tổn thất vật chất thực tế, trực tiếp mà hành vi vi phạm của mình đã gây ra cho bên kia. Thiệt hại bao gồm cả thiệt hại về tài sản và lợi ích đáng lẽ được hưởng từ hợp đồng.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng: Khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, bên còn lại có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Khi ký kết hợp đồng thuê nhà, mặt bằng hoặc văn phòng, người thuê nên chú ý:
Nội dung về phạt vi phạm phải rõ ràng, cụ thể: cần quy định rõ hành vi vi phạm nào sẽ bị phạt, mức phạt tương ứng là bao nhiêu và cách thức xác định mức phạt. Tránh những điều khoản chung chung, không rõ ràng khiến việc áp dụng trở nên khó khăn.
Không nhầm lẫn giữa phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại đây là hai chế tài hoàn toàn khác nhau. Bên vi phạm có thể phải chịu đồng thời cả hai nếu vừa vi phạm hợp đồng vừa gây ra thiệt hại thực tế cho bên kia.
Nếu là hợp đồng thuê nhà giữa doanh nghiệp với cá nhân, cần xác định rõ tính chất hợp đồng là thương mại hay dân sự để áp dụng đúng giới hạn mức phạt theo luật.
Việc phạt vi phạm nên được đàm phán và thống nhất dựa trên nguyên tắc thiện chí, hợp lý và đảm bảo cân bằng lợi ích giữa hai bên. Mức phạt khi vi phạm hợp đồng thuê nhà phụ thuộc chủ yếu vào sự thỏa thuận minh bạch, rõ ràng giữa các bên trong hợp đồng.
Nếu không có thỏa thuận, việc bồi thường thiệt hại thực tế sẽ được áp dụng. Việc chủ động tìm hiểu và cẩn trọng ngay từ giai đoạn ký kết hợp đồng là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi của bạn.
Tại ITALAND, chúng tôi không chỉ là cầu nối giúp bạn tìm kiếm mặt bằng, văn phòng hay nhà ở ưng ý tại Hà Nội, mà còn là đối tác tin cậy trong việc tư vấn và hỗ trợ các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng thuê.
Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành, đảm bảo hợp đồng của bạn chặt chẽ, minh bạch, giúp bạn an tâm tuyệt đối trong mọi giao dịch.
Liên hệ ITALAND ngay hôm nay để được tư vấn chi tiết và chuyên nghiệp!
