Trong bối cảnh thị trường bán lẻ tại Hà Nội đang có những chuyển biến rõ nét sau đại dịch và dưới áp lực của lạm phát tiêu dùng, việc lựa chọn giữa thuê mặt bằng tại nhà phố mặt tiền và thuê mặt bằng trong trung tâm thương mại (TTTM) đang trở thành bài toán chiến lược đối với các nhà bán lẻ.
Mỗi loại hình mặt bằng có những ưu điểm và hạn chế riêng, phụ thuộc vào mô hình kinh doanh, tệp khách hàng mục tiêu và năng lực tài chính của doanh nghiệp.
Trung tâm thương mại ngày càng trở thành điểm đến mua sắm phổ biến nhờ khả năng đáp ứng đa dạng nhu cầu của nhiều nhóm đối tượng khách hàng.
Một gia đình có thể cùng đến TTTM, nơi vừa có siêu thị, thời trang, khu vui chơi, ẩm thực, rạp chiếu phim,... giúp tối ưu hóa thời gian và tạo điều kiện cho các thành viên cùng trải nghiệm.
Trong khi đó, mặt bằng nhà phố thường phục vụ các hoạt động mua nhanh rời nhanh, ít có không gian cho trải nghiệm đa chiều. Việc thiếu hụt các tiện ích tích hợp khiến nhà phố khó thu hút các nhóm khách hàng có nhu cầu tiêu dùng phức hợp.
.png)
Lưu lượng người qua lại tại TTTM nhìn chung cũng cao hơn đáng kể so với mặt bằng nhà phố, đặc biệt vào các khung giờ cao điểm, cuối tuần hoặc mùa lễ hội.
Dù doanh thu tại một số điểm bán trong trung tâm thương mại không luôn ở mức lý tưởng, nhưng mật độ khách ghé thăm cao mang lại lợi thế lớn về quảng bá thương hiệu.
Các gian hàng trong TTTM thường có mặt tiền đẹp, được hỗ trợ chiếu sáng và biển hiệu đồng bộ, dễ nhận biết. Việc nằm cạnh các thương hiệu lớn khác cũng tạo hiệu ứng cộng hưởng về hình ảnh và uy tín.
Ngược lại, nhà phố đặc biệt là các căn không nằm trên tuyến phố chính hoặc bị hạn chế tầm nhìn thường không có khả năng tạo dựng nhận diện thương hiệu mạnh. Ngoài ra, các rào cản về pháp lý, quảng cáo ngoài trời hay hạn chế về thiết kế cũng làm giảm khả năng đầu tư bài bản vào hình ảnh thương hiệu.
Phần lớn nhà phố cho thuê nguyên căn nhưng chỉ tầng trệt mới phù hợp để kinh doanh trực tiếp do các tầng trên khó thu hút khách vãng lai. Tuy nhiên, diện tích tầng trệt thường nhỏ, không đáp ứng được nhu cầu trưng bày, lưu trữ hoặc tổ chức hoạt động trải nghiệm sản phẩm.
Điều này khiến hiệu quả sử dụng mặt bằng nhà phố thấp hơn đáng kể so với các TTTM hiện đại nơi có thể cung cấp không gian linh hoạt từ vài chục đến vài trăm mét vuông, được thiết kế tối ưu hóa cho từng loại hình kinh doanh.
.jpeg)
Khách thuê nhà phố thường là các cửa hàng tiện lợi, mô hình bán lẻ nhỏ hoặc nhà hàng độc lập. Trong khi đó, trung tâm thương mại dễ thu hút các chuỗi bán lẻ lớn, thương hiệu quốc tế, các showroom có nhu cầu hình ảnh chuyên nghiệp và đồng nhất trên nhiều điểm bán.
Trong những năm qua, xu hướng cạnh tranh giữa nhà phố và trung tâm thương mại diễn ra gay gắt, đặc biệt tại các quận trung tâm của Hà Nội.
Nhiều chuỗi bán lẻ từng đồng thời thuê cả hai loại hình mặt bằng để tiếp cận đa kênh, nhưng trước áp lực cắt giảm chi phí và nhu cầu tối ưu hiệu quả, nhiều doanh nghiệp đã quyết định rút khỏi nhà phố để tập trung nguồn lực cho các TTTM có lưu lượng khách hàng lớn hơn.
Thực tế cho thấy, khách thuê mặt bằng trung tâm thương mại thường có năng lực tài chính ổn định hơn và chiến lược dài hạn rõ ràng hơn so với các đơn vị thuê nhà phố vốn chủ yếu là doanh nghiệp vừa và nhỏ, dễ tổn thương trong giai đoạn thị trường biến động.
.jpg)
Điều này khiến cho tỷ lệ lấp đầy tại TTTM vẫn giữ ở mức cao, trong khi mặt bằng nhà phố lại đối mặt với tình trạng bỏ trống kéo dài, khó cho thuê lại.
Theo ghi nhận đến giữa năm 2025, giá thuê nhà phố mặt tiền tại Hà Nội đã giảm liên tiếp trong ba quý, đặc biệt tại các khu vực có nguồn cung dồi dào hoặc lưu lượng giao thông giảm do thay đổi quy hoạch.
Tuy nhiên, mức giảm này chủ yếu mang tính chất ngắn hạn nhằm kích thích giao dịch thuê mới, không làm ảnh hưởng đáng kể đến giá trị sở hữu tài sản của các căn nhà phố mặt tiền vốn được xác lập trên các yếu tố bền vững như vị trí trung tâm, độ khan hiếm quỹ đất và tâm lý đầu tư tích sản dài hạn.
Thực tế cho thấy, giá trị bất động sản nhà phố không bị chi phối bởi giá thuê thương mại trong ngắn hạn, mà chịu tác động chính từ thị trường đầu tư, hạ tầng khu vực và chính sách pháp lý.
Trong hơn một thập niên qua, giá bán nhà phố mặt tiền tại các trục đường lớn ở Hà Nội ghi nhận mức tăng đều đặn, bất chấp chu kỳ suy giảm ngắn hạn của thị trường thuê.
Điều này phản ánh tâm lý "giữ đất hơn giữ tiền" của nhiều nhà đầu tư cá nhân và tổ chức, coi nhà phố không chỉ là nơi khai thác kinh doanh mà còn là tài sản đầu cơ dài hạn hoặc bảo toàn vốn.
Tuy nhiên, đối với các nhà bán lẻ, việc thuê nhà phố để khai thác kinh doanh cần được cân nhắc kỹ lưỡng, bởi giá thuê có thể không tương xứng với hiệu quả sử dụng thực tế, nhất là trong bối cảnh hành vi tiêu dùng chuyển dịch sang các không gian tích hợp như trung tâm thương mại, nơi người tiêu dùng tìm kiếm sự tiện lợi và trải nghiệm đa dạng hơn trong mỗi lần ghé thăm.
Việc lựa chọn thuê mặt bằng tại nhà phố hay trung tâm thương mại cần được cân nhắc dựa trên chiến lược kinh doanh tổng thể, khả năng tài chính và đối tượng khách hàng mục tiêu.
Trung tâm thương mại mang lại cơ hội tiếp cận khách hàng lớn, gia tăng nhận diện thương hiệu và tối ưu diện tích sử dụng, nhưng đòi hỏi năng lực vận hành chuyên nghiệp và ngân sách thuê cao hơn.
Trong khi đó, nhà phố mặt tiền phù hợp với mô hình linh hoạt, ngân sách thấp, nhưng có nhiều hạn chế về diện tích, trải nghiệm người dùng và hiệu quả lâu dài.
Trong bối cảnh thị trường bán lẻ tại Hà Nội không ngừng phát triển và chuyển mình theo hướng chuyên nghiệp, bài bản hơn, việc lựa chọn một mặt bằng kinh doanh phù hợp đóng vai trò then chốt trong chiến lược mở rộng, xây dựng thương hiệu và tối ưu hiệu quả vận hành.
Italand tự hào là một trong những đơn vị tư vấn và phân phối mặt bằng thương mại hàng đầu tại Thủ đô, chuyên cung cấp giải pháp thuê mặt bằng kinh doanh linh hoạt, hiệu quả, phù hợp với từng loại hình và quy mô doanh nghiệp.
Với danh mục sản phẩm đa dạng từ mặt bằng nhà phố mặt tiền đến các diện tích kinh doanh trong trung tâm thương mại, Italand đáp ứng đầy đủ nhu cầu của thị trường bán lẻ hiện đại từ các cửa hàng tiện ích, showroom, chuỗi cà phê, nhà hàng, đến các thương hiệu thời trang, mỹ phẩm, công nghệ, giáo dục và dịch vụ cao cấp.
.jpg)
Italand cam kết đồng hành cùng khách hàng trong từng giai đoạn:
Tư vấn chiến lược lựa chọn mặt bằng phù hợp với ngành nghề và đối tượng mục tiêu.
Cập nhật thông tin thị trường minh bạch, chính xác, giúp khách hàng đưa ra quyết định thuê hiệu quả.
Hỗ trợ thủ tục pháp lý, thương lượng giá thuê và điều khoản hợp đồng một cách linh hoạt, bảo vệ tối đa quyền lợi người thuê.
Chúng tôi hiểu rằng mỗi mét vuông mặt bằng không chỉ là không gian vật lý, mà là một phần trong chiến lược phát triển thương hiệu của bạn. Sứ mệnh của Italand là kết nối doanh nghiệp với mặt bằng phù hợp nhất để tối ưu chi phí, tối đa hiệu quả và tạo dựng giá trị bền vững.
Từ nhu cầu mở rộng hệ thống, tìm kiếm địa điểm chiến lược cho thương hiệu mới, đến dịch chuyển mô hình kinh doanh hoặc thâm nhập thị trường Hà Nội, Italand luôn sẵn sàng là đối tác tin cậy của bạn.
Liên hệ ngay với Italand để được tư vấn giải pháp thuê mặt bằng chuyên sâu và phù hợp nhất cho doanh nghiệp của bạn.
