Loại hình “con lai” giữa văn phòng làm việc và căn hộ để ở thường gọi với tên Officetel chỉ mới xuất hiện từ năm 2014, phát triển rất nhanh và mạnh. Những vấn đề pháp lý liên quan đến officetel đến nay vẫn chưa được rõ ràng. Một trong những dự án bất động sản Officetel đầu tiên là The Manor Officetel (The Manor giai đoạn 2, quận Bình Thạnh, TP.HCM). Dự án gồm 2 khối nhà cao 20-35 tầng, cung cấp cho thị trường 611 căn hộ cao cấp kết hợp văn phòng.
Nhận thấy đây là một lối đi riêng trong ngành địa ốc, vài năm trở lại đây, nhiều chủ đầu tư đã khai thác mô hình này ở những dự án có vị trí đắc địa, tập trung ở các quận trung tâm tại TP.HCM như: Quận 1, quận 2, quận 4, quận 5. Có thể điểm mặt các chủ đầu tư lớn phát triển mô hình officetel như: Sunrise City của Novaland; The EverRich Infinity của Phát Đạt Corporation; Vinhomes Central Park của Vinhomes; Sky Center của Hưng Thịnh,...
Tại Hà Nội, các dự án Soho C2 D’Capitale; Hongkong Tower của Kang Long hay loạt dự án độc lập của Vingroup như Vinhomes Green Bay Mễ Trì, Vinhomes Sky lake Phạm Hùng, Vinhomes Metropolis Liễu Giai,... cũng bổ sung cho thị trường Hà Nội một nguồn cung Officetel không nhỏ.
Theo thống kê của CBRE, trong 3 năm qua có khoảng 12.000 căn officetel gia nhập thị trường. Theo khảo sát, loại hình officetel này rất hút nhà đầu tư sau cơn sốt văn phòng làm việc chung, cứ ra đến đâu là hết đến đó. Với diện tích phổ biến chỉ từ 25 - 50m2, tổng giá trị mỗi căn officetel thường thấp hơn so với một căn hộ để ở thông thường. Đây cũng là yếu tố giúp officetel cạnh tranh tốt so với sản phẩm căn hộ thông thường.
Trong khi đó, một số nhà đầu tư cho biết hiệu suất cho thuê của loại hình officetel cũng khá tốt với mức lợi nhuận khoảng từ 15 triệu đồng/tháng trở lên. Tìm trên các trang mạng cũng dễ dàng bắt gặp các mẫu quảng cáo khẳng định officetel mang lại nguồn thu nhập khoảng 8-12%/năm trên tổng giá trị đầu tư. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết, mô hình officetel giúp các doanh nghiệp nhỏ có cơ hội tiếp cận nguồn lực vật chất qua việc sử dụng các căn hộ này là nơi hoạt động kinh doanh, nơi khởi nghiệp một cách chuyên nghiệp. Song, trong tòa nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cần có cơ chế hoạt động quản lý, vận hành phù hợp với hoạt động kinh doanh.
Khi hỏi về pháp lý, anh D cho biết chủ đầu tư khẳng định mình sở hữu căn hộ đó 50 năm. Nhưng thực tế chủ đầu tư cũng chưa biết sẽ ra giấy tờ cho khách hàng như thế nào? Chúng tôi đưa câu hỏi này đến bên bán nhà thì các ông chủ doanh nghiệp bất động sản đang kinh doanh loại hình này cùng lắc đầu: “Chưa biết thế nào?”.
Các căn hộ officetel giao dịch trên thị trường với người mua hiện chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trong 50 năm.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết theo Luật Nhà ở 2014, có thể phân chia nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp vẫn có sự tách biệt tuyệt đối hai phần, gồm căn hộ để ở và phần sở hữu khác để kinh doanh.
Luật Nhà ở 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành chưa có quy định về dạng officetel. Như vậy loại hình căn hộ này chỉ được chọn duy nhất một chức năng để ở hoặc kinh doanh. Do đó, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật để công nhận và quy định bổ sung loại hình căn hộ này.
Còn theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đang xảy ra nghịch lý trong cùng một dự án nhà ở. Đó là công trình cùng được xây dựng trên khu đất có quyền sử dụng lâu dài, nhưng căn hộ tầng trên được sở hữu vĩnh viễn, căn hộ kết hợp với văn phòng (officetel) tầng dưới sở hữu có thời hạn.
Ông Nam cho biết trong ba năm trở lại đây, mô hình officetel đã phát triển rầm rộ, đặc biệt tại TP.HCM với khoảng 40-50 dự án. Do đây là loại hình bất động sản mới, có sự pha trộn về chức năng nên hệ thống pháp lý chưa kịp thời điều chỉnh. “Vướng mắc lớn nhất là vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (lâu dài hay ngắn hạn) ,vì căn hộ này không phải hoàn toàn dùng để ở, cũng không phải văn phòng”, ông Nam nói.
Các chuyên gia cho rằng hiện luật cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, nhưng căn hộ officetel vẫn nghiễm nhiên tồn tại và được rao bán rộng rãi.
Đặc biệt officetel đang được quy định thời hạn sở hữu 50 năm. Nghĩa là, căn hộ này được coi là mô hình văn phòng làm việc không giới hạn và có thể ngủ qua đêm như chức năng của một nhà nghỉ, được cho phép lưu trú cho một, hai người chứ không có tính chất cư trú. Do đó, nhiều khả năng officetel chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, không phải nhà ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú.
Với các chủ đầu tư, băn khoăn lớn nhất là khi đăng ký mục đích sử dụng căn hộ này thì đó là căn hộ chung cư hay văn phòng cho thuê. Khi xây dựng thì nên tuân theo tiêu chuẩn của căn hộ chung cư hay văn phòng? Và theo tiêu chuẩn nào thì việc căn hộ officetel tràn lan như hiện nay cũng đang gây nguy cơ quá tải hạ tầng cho nhiều dự án.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó tổng giám đốc Công ty BĐS Đất Lành, phân tích một căn officetel trung bình chỉ rộng 35 - 45 m2 nhưng mật độ người làm việc, lưu trú, thậm chí cư trú trong đó có thể dao động 3 - 5 người, khách đến giao dịch công tác tối thiểu 2 - 3 người nữa, vị chi 5 - 7 người sử dụng không gian này.
Việc cung cấp điện, nước, thang máy, lối đi, nơi đỗ xe, hệ thống xử lý nước thải và hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh cho một căn officetel sẽ phải gồng gánh mật độ của 2-3 căn hộ diện tích lớn hơn.
