Nếu doanh nghiệp đang tìm văn phòng cho thuê Cầu Giấy, The West và Discovery Complex là hai lựa chọn đáng đặt cạnh nhau khi cả hai cùng nằm trên trục đường Cầu Giấy và đối diện nhau. Khoảng cách vị trí không phải yếu tố tạo ra khác biệt lớn, nhưng quy mô mặt bằng, tiêu chuẩn tòa nhà, cách tính chi phí và diện tích đang có sẵn lại dẫn đến những bài toán thuê khác nhau.
The West hiện có các diện tích từ khoảng 98 m² đến hơn 800 m², trong khi Discovery có lợi thế về mặt bằng lớn, với quy mô sàn mỗi tầng lên tới khoảng 2.800 m². Vì vậy, thay vì hỏi “nên thuê The West hay Discovery?”, doanh nghiệp nên bắt đầu từ câu hỏi: cần diện tích bao nhiêu, ngân sách bao nhiêu và văn phòng cần phục vụ mô hình vận hành như thế nào?
The West (Bamboo Airways Towers) có địa chỉ tại 265 Cầu Giấy, trong khi Discovery Complex ở 302 Cầu Giấy. The West được phân hạng A với quy mô 58 tầng và 4 tầng hầm; Discovery Complex là khối văn phòng hạng B với 43 tầng nổi và 5 tầng hầm.
Điểm đáng chú ý là khác biệt giữa hai phương án không nằm chủ yếu ở khả năng tiếp cận khu vực, mà nằm ở cách mỗi tòa đáp ứng nhu cầu sử dụng.
Có thể hình dung:
The West: thiên về lựa chọn văn phòng tiêu chuẩn cao, diện tích cắt thuê đa dạng và phù hợp với doanh nghiệp cần từ khoảng 100–800 m².
Discovery Complex: thiên về bài toán mặt bằng lớn, khả năng tập trung nhiều nhân sự và tối ưu chi phí thuê trên mỗi mét vuông.
Cả hai: đều nằm trên đường Cầu Giấy và có hệ thống tiện ích, giao thông công cộng và dịch vụ xung quanh phục vụ hoạt động văn phòng.
Do đó, không nên lấy riêng tiêu chí “hạng A hay hạng B” để quyết định. Với một doanh nghiệp 100–200 m², tiêu chí quan trọng có thể là diện tích phù hợp và chất lượng bàn giao. Nhưng với doanh nghiệp cần vài nghìn mét vuông, chi phí/m² và khả năng bố trí nhân sự lại có thể quan trọng hơn.
Đây là một trong những khác biệt rõ nhất giữa hai phương án.
The West: nhiều lựa chọn diện tích vừa và nhỏ
Danh sách diện tích đang có tại The West khá đa dạng:
|
Tầng |
Diện tích đang có |
|---|---|
|
Tầng 24 |
98 m² |
|
Tầng 7 |
143,21 m² |
|
Tầng 7 |
286,81 m² |
|
Tầng 27 |
220,06 m² |
|
Tầng 12A |
257,21 m² |
|
Tầng 9 |
302,29 m² |
|
Tầng 25 |
385,37 m² |
|
Tầng 11 |
527 m² |
|
Tầng 17 |
806,76 m² |
|
Tầng 18 |
832,54 m² |
Theo dữ liệu thuê hiện tại, The West có thể đáp ứng khá nhiều nhóm nhu cầu từ khoảng 100 m² đến nguyên sàn hơn 800 m².
Điều này đặc biệt phù hợp với doanh nghiệp đang tìm:
Văn phòng khoảng 100–150 m².
Văn phòng 200–300 m².
Văn phòng 300–500 m².
Doanh nghiệp muốn thuê nguyên sàn khoảng 800 m².
Discovery Complex: lợi thế nằm ở quy mô mặt bằng lớn
Discovery có một bài toán khác. Dữ liệu thuê hiện tại cho biết mỗi sàn có thể rộng khoảng 2.800 m², với tổng diện tích hai sàn lên tới khoảng 5.600 m².
Trang ITALAND hiện ghi nhận mặt bằng văn phòng Discovery có các lựa chọn từ 78 m², 100 m², 250 m², 560 m² đến nguyên sàn; phần mô tả dự án ghi nhận diện tích sàn điển hình khoảng 1.125 m².
Vì vậy, nếu doanh nghiệp cần một văn phòng vài trăm mét vuông, cả hai tòa đều có thể đưa vào danh sách khảo sát. Nhưng nếu nhu cầu tăng lên hàng nghìn mét vuông và cần tập trung nhân sự trên một mặt bằng lớn, Discovery trở thành phương án cần được xem xét kỹ hơn.
Điểm cần lưu ý: diện tích trống thực tế thay đổi theo từng thời điểm. Doanh nghiệp nên xác nhận lại diện tích, vị trí ô thuê và khả năng cắt sàn trước khi ra quyết định.
Mặt bằng cho thuê văn phòng tại The West
Nếu chỉ nhìn vào giá thuê cơ bản, Discovery đang có lợi thế về đơn giá.
Dữ liệu thuê hiện tại:
Giá nguyên sàn: 15,50 USD/m²/tháng.
Diện tích cắt lẻ: 16,00–16,50 USD/m²/tháng.
Phí dịch vụ: 5,50 USD/m²/tháng.
VAT: 10%.
Dữ liệu thuê hiện tại:
Giá thuê: 13,00 USD/m²/tháng.
Phí dịch vụ: 4,50 USD/m²/tháng.
VAT: 10%.
Như vậy, xét riêng trên đơn giá thuê hiện tại, Discovery có mức chi phí/m² thấp hơn The West.
Tuy nhiên, không nên lấy chênh lệch đơn giá làm kết luận cuối cùng.
Một doanh nghiệp thuê 150 m² và một doanh nghiệp thuê 2.000 m² có cơ cấu chi phí hoàn toàn khác nhau. Ngoài tiền thuê còn có chi phí fit-out, nội thất, điện, điều hòa, ngoài giờ, gửi xe và các điều khoản hợp đồng.
Vì vậy, khi so sánh thực tế, doanh nghiệp nên tính Tổng chi phí sở hữu mặt bằng trong toàn bộ thời gian thuê, thay vì chỉ so sánh giá USD/m²/tháng.
Đây là yếu tố dễ bị bỏ qua khi doanh nghiệp chỉ xem bảng giá.
The West hiện được ITALAND ghi nhận bàn giao gồm trần, sàn, tường, hệ thống chiếu sáng và điều hòa đầy đủ.
Discovery được ghi nhận bàn giao trần thô, sàn gạch và hệ thống điện chiếu sáng.
Điều này tạo ra hai hướng lựa chọn.
Nếu doanh nghiệp muốn giảm khối lượng đầu tư ban đầu và nhanh chóng đưa văn phòng vào vận hành, phương án bàn giao đã có nhiều hạng mục hoàn thiện có thể thuận tiện hơn.
Ngược lại, nếu doanh nghiệp có bộ phận thiết kế riêng, muốn chủ động tổ chức mặt bằng theo mô hình sử dụng và đang thuê diện tích rất lớn, việc có một mặt bằng quy mô lớn để thiết kế lại có thể là phương án phù hợp với bài toán vận hành.
Không có phương án nào mặc nhiên tốt hơn. Chi phí cải tạo cần được tính theo diện tích thực tế, tiêu chuẩn nội thất và thời gian thuê.
Ảnh mặt bằng trống tại Discovery Complex
Discovery Complex có lợi thế về hệ sinh thái tiện ích trong cùng tổ hợp. Khối đế có nhiều tiện ích như siêu thị Thành Đô, nhà hàng, phòng tập, spa, khu vui chơi, rạp chiếu phim và bể bơi 4 mùa. Tòa nhà cũng kết nối trực tiếp với tuyến đường sắt trên cao qua khu vực trung tâm thương mại.
The West cũng là tổ hợp có nhiều tiện ích và dịch vụ đi kèm. Tòa nhà có bể bơi, gym, fitness & spa cùng các tiện ích xung quanh; đồng thời có hệ thống thang máy tốc độ cao và máy phát điện dự phòng 100% công suất.
Vì vậy, nếu doanh nghiệp coi tiện ích phục vụ số lượng lớn nhân sự là tiêu chí quan trọng, Discovery có thể được đưa vào nhóm phương án cần khảo sát kỹ.
Nếu doanh nghiệp coi hình ảnh văn phòng, tiêu chuẩn tòa nhà và không gian làm việc là tiêu chí quan trọng, The West có thể phù hợp hơn với định hướng đó.
Chi phí thuê không phải khoản duy nhất doanh nghiệp phải trả.
Xe máy: 120.000 VNĐ/xe/tháng trong giờ hành chính.
Ô tô: 1.500.000 VNĐ/xe/tháng trong giờ hành chính.
Điện văn phòng: 4.100 VNĐ/kWh, chưa VAT.
Điều hòa ngoài giờ: 2.310.000 VNĐ/giờ nếu đăng ký sử dụng điều hòa.
Làm ngoài giờ không sử dụng điều hòa trung tâm: miễn phí.
Xe máy: 100.000 VNĐ/xe/tháng.
Ô tô: 2.000.000 VNĐ/xe/tháng.
Phí dịch vụ 4,50 USD/m²/tháng đã bao gồm điện điều hòa theo thông tin thuê hiện tại.
Ngoài giờ không sử dụng điều hòa: miễn phí.
Như vậy, doanh nghiệp có lượng nhân sự lớn và nhu cầu sử dụng ô tô cao nên đưa chi phí gửi xe vào bài toán ngân sách tổng thể.
Ngược lại, doanh nghiệp thường xuyên làm việc ngoài giờ cần đặc biệt kiểm tra chính sách điều hòa và chi phí vận hành ngoài giờ trước khi ký hợp đồng.
Sảnh hành lang tại The West
The West có thể được đưa vào nhóm ưu tiên khảo sát khi doanh nghiệp có những nhu cầu như:
Doanh nghiệp cần 100–300 m²:
The West đang có các diện tích 98 m²; 143,21 m²; 220,06 m²; 257,21 m² và 286,81 m². Đây là nhóm diện tích tương đối phù hợp để doanh nghiệp tìm văn phòng quy mô vừa mà không nhất thiết phải thuê một mặt bằng quá lớn.
Doanh nghiệp quan tâm tiêu chuẩn tòa nhà:
The West là tòa nhà hạng A và có hệ thống điều hòa trung tâm, 9 thang khách + 1 thang hàng, 4 tầng hầm và máy phát điện dự phòng 100% công suất.
Doanh nghiệp muốn giảm khối lượng hoàn thiện ban đầu:
Thông tin bàn giao hiện tại cho thấy nhiều hạng mục cơ bản đã được hoàn thiện.
Doanh nghiệp cần thuê nguyên sàn khoảng 800 m²:
The West đang có các phương án 806,76 m² và 832,54 m².
Nhưng đổi lại, doanh nghiệp cần chấp nhận mức giá thuê hiện tại cao hơn Discovery và tính thêm các chi phí vận hành liên quan.
Discovery Complex nên được cân nhắc kỹ nếu doanh nghiệp có nhu cầu:
Tối ưu chi phí thuê trên mỗi mét vuông:
Giá thuê hiện tại 13 USD/m²/tháng và phí dịch vụ 4,50 USD/m²/tháng thấp hơn mức niêm yết hiện tại của The West. Tổng chi phí All-in dự kiến theo dữ liệu cung cấp khoảng 19,25 USD/m²/tháng.
Cần diện tích rất lớn:
Dữ liệu hiện tại cho biết mỗi sàn của mỗi tầng có thể rộng khoảng 2.800 m². Đây là lợi thế cần được xem xét đối với doanh nghiệp có hàng trăm đến hơn 1.000 nhân sự và muốn tập trung hoạt động trên một mặt bằng lớn.
Muốn tận dụng hệ sinh thái tiện ích:
Khối đế thương mại của Discovery cung cấp nhiều dịch vụ phục vụ nhân viên và khách hàng ngay trong cùng tổ hợp.
Doanh nghiệp có khả năng tự đầu tư hoàn thiện văn phòng:
Với mặt bằng bàn giao cơ bản, doanh nghiệp có thể chủ động thiết kế không gian theo mô hình vận hành của mình, nhưng cần đưa chi phí đầu tư này vào ngân sách thuê.
(1).png)
Hầm để xe tại Discovery Complex
|
Tiêu chí |
The West |
Discovery Complex |
|---|---|---|
|
Vị trí |
265 Cầu Giấy |
302 Cầu Giấy |
|
Phân hạng theo ITALAND |
Hạng A |
Hạng B |
|
Quy mô |
58 tầng, 4 tầng hầm |
43 tầng văn phòng, 5 tầng hầm |
|
Diện tích đang có |
98–832,54 m² theo danh sách hiện tại |
Mặt bằng lớn, dữ liệu hiện tại cho 1 tầng khoảng 2.800 m² |
|
Giá thuê hiện tại |
15,50 USD nguyên sàn; 16–16,50 USD cắt lẻ |
13 USD/m²/tháng |
|
Phí dịch vụ |
5,50 USD/m²/tháng |
4,50 USD/m²/tháng |
|
All-in dự kiến |
~23,10–24,20 USD/m²/tháng |
~19,25 USD/m²/tháng |
|
Bàn giao |
Trần, sàn, tường, chiếu sáng, điều hòa |
Trần thô, sàn gạch, điện chiếu sáng |
|
Thang máy |
9 thang khách + 1 thang hàng |
6 thang tốc độ cao + 1 thang hàng theo thông số chính |
|
Điện dự phòng |
100% công suất |
100% công suất |
|
Tiện ích |
Tổ hợp văn phòng, căn hộ và tiện ích dịch vụ |
TTTM, F&B, gym, rạp phim, siêu thị, Metro... |
|
Phù hợp xem xét |
DN cần tiêu chuẩn A, diện tích vừa–lớn |
DN cần mặt bằng lớn và tối ưu chi phí/m² |
Bảng trên chỉ phản ánh dữ liệu thuê và thông tin dự án tại thời điểm cập nhật. Giá, diện tích trống và chính sách vận hành cần được xác nhận lại trước khi doanh nghiệp ra quyết định.
Từ hai phương án trên có thể thấy, câu hỏi đúng không phải là:
“The West hay Discovery tốt hơn?”
Mà nên là:
“Doanh nghiệp cần loại văn phòng nào và tổng ngân sách thực tế là bao nhiêu?”
Một Tenant Brief tối thiểu nên có:
Số lượng nhân sự hiện tại và dự kiến.
Diện tích cần thuê.
Số lượng chỗ ngồi.
Ngân sách thuê hàng tháng.
Thời hạn thuê dự kiến.
Yêu cầu về hình ảnh và tiêu chuẩn tòa nhà.
Nhu cầu phòng họp, phòng giám đốc, khu pantry, khu tiếp khách.
Nhu cầu làm việc ngoài giờ.
Số lượng ô tô và xe máy.
Yêu cầu về Metro hoặc giao thông công cộng.
Ngân sách đầu tư nội thất và thời gian setup.
Sau khi có các dữ liệu này, việc so sánh The West và Discovery sẽ trở thành bài toán định lượng thay vì lựa chọn theo cảm tính.
Với hai tòa nhà nằm đối diện nhau, khảo sát thực tế trong cùng một buổi có thể giúp doanh nghiệp dễ dàng nhận ra sự khác biệt về mặt bằng, sảnh, thang máy, tiện ích, chỗ đỗ xe và điều kiện bàn giao.
ITALAND có thể hỗ trợ doanh nghiệp:
Xác định nhu cầu và chuẩn hóa Tenant Brief.
Lọc diện tích đang trống theo ngân sách.
So sánh The West và Discovery trên cùng một tiêu chí.
Sắp xếp khảo sát thực tế.
Tính toán chi phí thuê và các khoản chi phí liên quan.
Hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình đàm phán và lựa chọn phương án thuê.
Mục tiêu không phải là đưa doanh nghiệp vào một tòa nhà cụ thể, mà là tìm phương án phù hợp nhất với nhu cầu sử dụng, ngân sách và kế hoạch vận hành của doanh nghiệp tại thời điểm thuê.
Kết luận: The West hay Discovery Complex?
The West và Discovery Complex đều có thể trở thành phương án phù hợp, nhưng cho những bài toán thuê khác nhau.
The West đáng được đưa vào danh sách khảo sát khi doanh nghiệp cần diện tích từ khoảng 100 m² đến hơn 800 m², quan tâm tiêu chuẩn văn phòng hạng A, muốn có nhiều hạng mục bàn giao sẵn và chấp nhận mức ngân sách thuê cao hơn.
Discovery Complex đáng được xem xét khi doanh nghiệp ưu tiên chi phí thuê/m², cần mặt bằng lớn, muốn tận dụng hệ sinh thái thương mại và có khả năng chủ động đầu tư hoàn thiện không gian.
Với những doanh nghiệp đang phân vân giữa hai tòa, cách an toàn hơn là không quyết định dựa trên giá niêm yết hoặc phân hạng tòa nhà riêng lẻ. Hãy đặt diện tích, ngân sách, số lượng nhân sự, chi phí hoàn thiện và yêu cầu vận hành lên cùng một bảng so sánh trước khi lựa chọn.
ITALAND hỗ trợ doanh nghiệp khảo sát thực tế, so sánh phương án và tư vấn lựa chọn văn phòng phù hợp với nhu cầu thuê.
