Cho thuê nhà hiện đang là một hình thức kinh doanh phổ biến và thu hút sự quan tâm của nhiều người. Tuy nhiên, để thuận tiện trong quản lý và tuân thủ các quy định pháp luật, việc nắm rõ về các loại thuế và phí phải nộp khi đầu tư trong lĩnh vực nhà cho thuê là vô cùng quan trọng.
Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về câu hỏi phổ biến "Cho thuê nhà có phải đóng thuế không?".
Theo quy định tại khoản 25, Điều 4 của Thông tư 219/2013/TT-BTC ngày 31.12.2013, nếu cá nhân kinh doanh cho thuê nhà nguyên căn, phòng trọ hoặc căn hộ với mức doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm, thì họ sẽ không phải nộp thuế.
Tuy nhiên, nếu doanh thu từ việc cho thuê nhà trọ, căn hộ chung cư vượt quá con số này, người cho thuê sẽ phải chịu trách nhiệm đóng thuế theo quy định của pháp luật.
Vấn đề nằm ở việc cụ thể hóa và thực hiện các bước kê khai, nộp thuế một cách chính xác. ITALAND sẽ hướng dẫn chi tiết để bạn có cái nhìn rõ hơn về quy trình này.
Trước hết, để biết liệu bạn có nằm trong nhóm phải nộp thuế hay không, bạn cần xác định mức doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của mình. Nếu doanh thu nằm trong khoảng dưới 100 triệu đồng/năm, bạn được miễn thuế. Ngược lại, nếu doanh thu vượt quá con số này, bạn sẽ phải thực hiện các bước nộp thuế đúng cách.
Để thực hiện bước đầu tiên, bạn cần xác định mức thu nhập chịu thuế từ việc cho thuê nhà, bao gồm cả tiền thuê và các khoản phụ phí khác như điện, nước, internet nếu bạn tính vào giá thuê. Sau đó, áp dụng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo mức thuế và các quy định của pháp luật thuế.
Đối với thuế giá trị gia tăng (VAT), nếu doanh thu từ cho thuê nhà vượt quá 200 triệu đồng/năm, bạn cũng phải nộp VAT theo quy định. Cụ thể, bạn cần làm đơn đăng ký mã số thuế, thực hiện kê khai, nộp thuế VAT hàng quý.
Nhớ rằng việc kê khai và nộp thuế đúng cách không chỉ giúp bạn tuân thủ pháp luật mà còn tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh và bền vững.
Sau khi xác định rằng cho thuê nhà phải nộp thuế, việc tiếp theo là hiểu rõ về các loại thuế cần chấp hành khi kinh doanh cho thuê bất động sản cá nhân.
Dưới đây là các loại thuế chính cần nộp:
Lưu ý: Đối với những trường hợp có tổng doanh thu dưới 100 triệu đồng hoặc doanh thu trung bình một tháng dưới 8,4 triệu đồng, không cần phải nộp các loại thuế trên.
Để đảm bảo tuân thủ đúng các quy định thuế, bạn nên tham khảo thông báo và hướng dẫn của cơ quan thuế hoặc tìm sự tư vấn chuyên nghiệp từ chuyên gia thuế.
Lệ phí thuế môn bài mà người kinh doanh phải nộp phụ thuộc vào số vốn điều lệ được ghi trong giấy phép kinh doanh và mức doanh thu hàng năm trung bình của hộ kinh doanh đó.
Chi tiết về mức lệ phí đã được quy định trong Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP:
Lưu ý: Nếu doanh thu đó phát sinh từ cho thuê trong 6 tháng đầu năm, hộ kinh doanh sẽ phải nộp thuế cho cả năm. Đối với hợp đồng thuê nhà phát sinh trong 6 tháng cuối năm (từ tháng 7 trở đi), mức thuế môn bài mà hộ kinh doanh phải nộp chỉ bằng 1/2 số tiền thuế môn bài của cả năm.
Đối với doanh thu làm căn cứ xác định lệ phí môn bài, theo Điều 4 Thông tư 302/2016/TT-BTC (đã được sửa đổi và bổ sung thông qua Thông tư 65/2020/TT-BTC), doanh thu được xác định như sau:
Mức thuế TNCN và thuế GTGT được tính theo công thức dưới đây:
Để minh họa, chúng ta sẽ xem xét ví dụ của bà Hoa, người cho thuê nhà nguyên căn ở Tân Bình, TP.HCM từ tháng 10 năm 2020 đến tháng 12 năm 2021 với giá thuê nhà là 9 triệu đồng/tháng.
Năm 2020: Bà Hoa cho thuê nhà trong 3 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với tổng doanh thu là: (3 tháng) x (9 triệu) = 27 triệu (< 100 triệu). Do đó, trong năm 2020, bà Hoa sẽ không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT cho hoạt động cho thuê nhà của mình.
Năm 2021: Bà Hoa cho thuê nhà trong 12 tháng (từ tháng 1 đến hết tháng 12) với tổng doanh thu là: (12 tháng) x (9 triệu) = 108 triệu (> 100 triệu). Do đó, trong năm 2021, bà Hoa sẽ phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT cho cơ quan thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của mình.
Theo điểm b khoản 1 Điều 9 của Thông tư 40/2021/TT-BTC, những cá nhân cho thuê nhà với quy mô lớn hoặc những người cho thuê nhà chưa đáp ứng được quy mô lớn có thể lựa chọn nộp thuế theo phương pháp kê khai và thực hiện việc khai thuế theo từng lần phát sinh trong kỳ thanh toán.
Mỗi kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu của thời hạn thuê đối với từng kỳ thanh toán hoặc khai thuế dựa trên năm dương lịch.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cho các loại thuế phát sinh theo từng lần nghĩa vụ thuế là trước ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế. Đối với các cá nhân kê khai thuế một lần trong năm, thời hạn nộp là vào cuối tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
Thời hạn nộp thuế cũng được xác định là cuối thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trong trường hợp muốn bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế sẽ là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế gặp sai sót.
Các cá nhân kinh doanh cho thuê nhà, khi bắt đầu hoạt động kinh doanh, cần thực hiện khai lệ phí môn bài và nộp tờ khai cho cơ quan thuế trước ngày 30/01 của năm sau.
Các cá nhân cho thuê nhà sẽ nộp thuế theo phương thức khoán mà không cần kê khai lệ phí môn bài. Thời hạn nộp lệ phí môn bài là trước ngày 30/01 hàng năm.
Để bắt đầu quá trình nộp thuế cho hoạt động cho thuê nhà, chủ nhà cần hoàn thiện một bộ hồ sơ khai thuế và nộp cho cơ quan Chi cục Thuế tại địa phương có tài sản Bất động sản (BĐS) - nơi có nhà cho thuê.
Bộ hồ sơ này bao gồm:
Trong trường hợp các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế hoặc doanh nghiệp nhỏ thuê nhà và hợp đồng có điều khoản thỏa thuận về việc bên thuê nhà nộp thuế thay cho chủ nhà, thì họ sẽ chịu trách nhiệm khấu trừ thuế, khai thuế, và phải nộp thuế thay cho chủ nhà (bao gồm cả thuế GTGT và thuế TNCN).
Theo quy định của Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, việc vi phạm thời hạn nộp hồ sơ khai thuế trong hoạt động cho thuê nhà sẽ bị xử lý như sau:
Áp dụng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 05 ngày và có tình tiết giảm nhẹ.
Từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng: Cho một số hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn, bao gồm từ 61 ngày đến 90 ngày; nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 91 ngày trở lên nhưng không phát sinh số thuế phải nộp.
Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp; không nộp các phụ lục theo quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết kèm theo hồ sơ quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp.
Từ 15.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng: Đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn trên 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế, có phát sinh số thuế phải nộp và người nộp thuế đã nộp đủ số tiền thuế, tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước trước thời điểm cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra thuế, thanh tra thuế hoặc trước thời điểm cơ quan thuế lập biên bản về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại khoản 11 Điều 143 Luật Quản lý thuế.
Dưới đây là tổng hợp mọi thông tin mà ITALAND chia sẻ về thắc mắc phổ biến của nhiều doanh nghiệp khi đối mặt với vấn đề cho thuê nhà, bao gồm câu hỏi liệu có cần phải đóng thuế hay không và cách tính các loại phí thuế liên quan đến hoạt động cho thuê nhà.
Hy vọng rằng thông qua bài viết này, độc giả sẽ hiểu rõ hơn về loại thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân, và thuế giá trị gia tăng, từ đó có thể tự chủ động hơn trong quá trình kê khai và nộp thuế theo quy định.
CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN ITA VIỆT NAM
